[摘要] 一语成谶。“政府是一定会出手救市的”，《中国企业家》的预测成了现实。面对杭州楼市大幅下跌的局面，近日杭州政府出台限降令。但政府出手就能托得住杭州的楼市吗？我们且看最先降价的杭州给出了一个怎样的样本。
从2013年6月开始，包括杭州在内的很多城市，都感受到了房贷放款速度放慢了，利率打折力度也较之前减小。到2013年第四季度，原来一两周就能批下来的房贷，经常需要3到5个月。
2014年4月，CRIC研究中心对22个城市的69家银行分支机构进行调研，结果很不乐观：近九成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%，个别上浮20%，22个城市中的6个城市调整了相对稳定的二套房贷款利率，广州、惠州较基准利率上浮20%。利率的上行意味着月供的增加，对于购买力也是一个不小打击。
房贷一直都是银行比较抢手的业务，但在2013年出现了逆转。2013年6月19日，中国次爆发了“钱荒”，银行的资金成本大幅飙升。这使得房贷业务的利差越来越小，而且房贷一贷就是30年，对银行的流动性不利。“房贷要占银行表内业务的头寸，现在银行的资金也很紧张，所以我们比较倾向于做一些利润更大的业务。”深圳发展银行北京一位支行行长分析，逐利性的驱动使得房贷不再是香饽饽。sfw
不仅是住房按揭贷款，开发贷款也处于萎缩状态。“在涉房贷款政策方面，这几年我们收到的一直是收缩的信号。”上述行长说，从2012年开始，在深圳发展银行内部房地产开发贷款已经处于严控状态，“我们都是在用表外业务资金在做房地产开发贷款，而且还要求是知名的房地产开发商。”工商银行的一位内部人士也表示，从2010年开始，工行基本已经没有新增房地产开发贷款。sfw
2014年张宏参加银监会组织的交流会，发现银行对房地产的政策目标变成了提示风险，以前的目标是防止房价过快上涨。“政策层面提示风险，那么银行肯定会收紧一点。”
银行对于开发贷款的警惕，并非始于2013年，而是2008年。根据央行的统计数据，2008年主要金融机构开发贷款余额是3.8万亿，2014年为4.59万亿，只增长了20%。但从2008年到2014年，房贷已经从6万亿增加到10万亿，增长了60%；房地产销售额从2.8万亿增长到8万亿，增长了一倍以上。和后面二者相比，房地产开发贷款几乎相当于没有增长。
1998年房改以来，开发商、地方政府、银行形成了一种三角联盟机制——地方政府卖地给开发商，开发商负责开发，银行负责提供资金，三方形成一荣俱荣、一损俱损的利益联盟。这是中国房地产业发展的核心机制。但是到了2013年，这种机制出现了瓦解的迹象——从2008年开始，银行已经逐渐从房地产开发贷款中抽出一条腿，2013年银行又开始从个人住房按揭贷款中抽另一条腿。sfw
不仅仅是银行，其它渠道的资金，也在加速流出房地产行业。据用益信托网统计，2014年一季度，房地产集合信托合计发行507亿元，相比2013年第四季度的997亿元下滑近五成，较2013年一季度640.7亿元的规模大减20.9%。4月26日，嘉实地产已停止拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”募资计划。而随着美联储加快退出QE，房地产企业海外融资的大门也逐渐关闭。
在融资渠道越来越窄、而销售回款越来越难的情况下，一批开发商被淘汰出局已经是正在发生的事件。5月17日，房地产百强企业深圳光耀地产爆出债务危机，其董事长称有5亿-10亿的资金缺口。今年3月以来，浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地，已经陆续曝出开发商资金链断裂或跑路的新闻。sfw
在杭州，已有小开发商陷于资金链危机。杭州一位金融界人士透露，有不少小开发商已经把所有的资产都抵押了借钱，她所知道情况比较危险的就有3家。“但是我怎么也没有想到，这次出状况的竟然是绿城。”她说。绿城几乎是历次楼市调整的活标本。2008年、2011年都濒临破产，这一次在财务基本健康的情况下，绿城董事长宋卫平选择了退出。
雪崩会发生吗
供过于求、金融收紧，信心将是压倒楼市的最后一根稻草
从北海公园降价至今，杭州房价已经明确进入了下降的通道，只是会降到什么程度的问题。它下一步会如何演进，对中国楼市有着风向标的意义。sfw
“杭州现在是最敏感的城市，”丁建刚说，如果杭州出了问题，那么说明所有二线以下的城市都可能出问题。
在杨轶清看来，房价的涨跌，实际上是开发商和消费者在预期上博弈的结果。“就好比是两个人在拔河，以前都是开发商赢了。但是这一次情况不太一样。”他说，虽然现在不能给杭州楼市下什么结论，“但是这次降价的预期要比前几次强得多，因为很多有效的购买力出了问题了。”从2008年金融危机以来，浙江省大量中小企业破产，实体经济萎靡。“从2012年以来经常听说哪个老板跑路了，2013年温州法院受理了几万起民间借贷案件，这些不管是对心理预期，还是实际的支付能力，都是一种打击。”长期以来，杭州是所有浙江人的买房目的地，外地人占了相当的数量，但这些购买力现在都出了问题。
北海公园降价之后，杭州乃至楼市的信心都处于低迷状态。造成这种状态的，并非由于降价本身，而是由于经济基本面的脆弱。当信心低迷到一定程度时，崩盘论才会流行。sfw
丁建刚认为，衡量楼市是否会崩盘有一个指针——如果降了价还没有人买，那么就可能发生崩盘。现在的情况是，很多购房者几乎就差让你保证一定不再降价，否则不买房。“这说明楼市的信心很脆弱。”
“信心不足，也可能导致崩盘，不一定是供求关系的原因。”丁建刚说，预期恶化会导致库存增加，库存增加又会导致预期进一步恶化，这样循环往复就会导致市场崩溃。
杭州的楼市困局，是很多城市住宅供过于求的一个缩影。在另外一些城市，商业地产的泡沫更为惊人。在沈阳、成都等城市，建好和在建的购物中心高达100多个，有些城市的商业地产供销比高达15年。而一旦商业地产泡沫破裂，问题将比住宅的泡沫更为严重。sfw
现在，无论是在杭州、还是北京，开发商对政府救市的预期已经非常强烈。“政府救市基本上只是时间早晚、成本大小的事情。”张宏说，房地产在中国经济中的地位，决定了它不能崩盘。
5月12日，央行和银监会召开了住房金融服务专题座谈会，提出“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款”的内容。业内人士认为，央行此举意在刺激市场，提高房地产市场活跃度。但这还不是救市的实质性政策。
“我相信政府是一定会出手的，但是关键是能不能托得住。”杭州一位业界人士说。
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