[摘要] 一语成谶。“政府是一定会出手救市的”，《中国企业家》的预测成了现实。面对杭州楼市大幅下跌的局面，近日杭州政府出台限降令。但政府出手就能托得住杭州的楼市吗？我们且看最先降价的杭州给出了一个怎样的样本。
进入4月，杭州楼市的降价行动已经风起云涌，不再遮遮掩掩。从低端小户型到豪宅，全线降价。杭州端的豪宅武林1号，2012年11月开盘价格是7.4万/平米，目前降到了6万元左右。一些恶性竞争的手段开始出现，肉搏战开始。4月17日，景瑞地产和世贸地产位于余杭项目的销售人员大打出手，原因是为了抢客户。一些项目公然使用这样的广告：“凭某某项目的订房卡可来本项目领礼品一份”。万科某项目准备开盘，但周边项目知晓价格后连夜以更低价开盘，万科的项目陷入被动。也有一些项目集中的版块，达成了类似价格同盟的默契，产品雷同、价格雷同，消费者愿意买谁家就是谁家的，大家维持着一种微妙的平衡关系。而一旦有开发商资金链紧张，降价将会发生，这种平衡就会被打破。sfw
“以前开发商降价是因为没有钱了，这一次则是因为预期发生了变化。”双赢机构总经理章惠芳说，现在开发商基本都认为房价再也涨不到哪儿去了，这就意味着今年的价格跟明年价格差不多，“大家的策略都是落袋为安。”前述大型上市公司营销总监也表示，现在“谁的(销售)动作快一点，日子就好过一点”。sfw
天量库存背后
天量库存背后，是天量的土地供应，天量土地供应的推手是土地财政
丁建刚认为，这次杭州楼市的调整，没有政策上的原因，“纯粹是市场看不见的手在起作用”。
根据杭州透明售房网数据，2014年4月，杭州的库存已经达11.9万套，如果按照4月5000多套的销售量计算，约需要24个月完成去化。我爱我家、21世纪不动产等中介机构对杭州二手房挂牌房源量进行了一次摸底统计，结果发现已突破10万套。也就是说，杭州楼市在售的一二手房源已达到了22万套。还有更令人沮丧的消息，杭州还有大量未开发项目，未来将形成上千万平米的供应量。sfw
从杭州德胜高架向两边望去，是一幅充满魔幻色彩的景象——房子，房子，房子，眼睛看到的全是还没有人气的新房。在余杭和萧山，这样大面积、密集的新房供应区域更多。杭州楼市的供过于求，用肉眼就能看得到。
杭州楼市到底是怎样形成了如此巨大的供应？这要从杭州2009年以来的土地盛宴说起。
2009年杭州市土地出让金达1054亿元，，紧随其后的才是上海的1043亿元和北京的928亿元。2010年，杭州土地出让金为992.5亿元，第六；2011年为470亿元；2012年为611亿元；2013年为1326.9亿元，位居第四。在这5年中，杭州有3年的土地出让金接近1000亿。sfw
杭州好地网总经理钱贤强介绍，“扣除相关成本之后，政府拿到手的只有出让金的40%多。”根据他的测算，杭州市的土地财政依赖度(土地出让金收入-相关成本/地方财政收入)大约在50%左右。而一般认为超过40%，就说明土地财政的依赖度比较高。
在浙商研究专家杨轶清的眼中，杭州是这样一个城市：2013年，民营企业500强有53家总部在杭州；2013年杭州娃哈哈纳税60亿、阿里巴巴纳税70亿，在也不多；2013年杭州一二三产的结构为3.2:43.9:52.9，结构比较合理；“头脑化”的产业比较成功，比如电子、互联网、软件、文化、动漫等。sfw
“杭州财政本来应该是比较有钱的，但是有钱就有有钱的花法，近些年杭州的城市建设几乎是翻天覆地，一个西溪湿地就花了好几百亿。”杭州本地的一位企业家说，政府和企业一样，一旦摊子铺大了，想缩小也很难。“杭州这些年确实变漂亮了，但是最终透支的还是本地人的财富。”
在杭州，政府的融资平台被称为“做地平台”，这是土地财政最直接的表达。也就是说，地方政府的债务是靠土地做抵押，融资平台公司能获得的贷款数额，与其地块的未来出让呈正比。地方政府为了能在短期内获得更多的资金，就会产生推高地价的内在冲动，直接后果就是推高房价。而房价一旦下降，地价也会下降，这正是地方政府害怕房价下降的原因所在。
考量2014年杭州楼市的降价，依然要追溯到2009年房价暴涨。sfw
2009年至2010年，中国楼市经历了一场梦靥般的疯狂牛市，杭州也如此。2009年2月杭州楼市还是一片惨淡，但是到了3月，章惠芳发现很多楼盘的售楼处挤满了购房的人，印花税暴涨(在房产交易时才有这种税)。5月，行情火爆，开发商开始捂盘惜售。到了2009年底，很多房子的价格已经比年初涨了一倍。
疯狂的行情一直延续到2010年9月，房地产销售面积单月突破1亿平方米，创下史上之最。这直接导致了史上最严厉的“限购、限贷”政策出台。2011年1月，楼市进入了冰封期。到2011年底，杭州大部分房地产企业资金链出现危机，房价开始下跌，直到2012年7月市场才开始好转，价格又开始补涨。即便如此，2013年杭州下沙的房价为1.2万/平米，桥西为1.5万/平米左右，远不及2009年。sfw
丁建刚说，杭州房价的峰值并非是2013年，而是出现在2009年底至2010年初的疯狂行情中。
也是在2009年前后，波外地大型开发商开始大规模进入杭州。在此之前，杭州楼市以本地开发商为主。2013年，外地开发商掀起了第二波入杭的高潮：万达、恒大、绿地、招商……一共有28家新面孔首次进入杭州，拿地金额为437亿，占出让金总额的46%。从2013年开始，很多大型房企开始调整战略，从三四线城市收缩到一二线城市。北京上海这样的一线城市，地价实在太高昂，而杭州相对来说价格还可以承受，所以开发商蜂拥而至。此外，2013年进入杭州的还有很多是刚上市或者准备上市的企业，比如景瑞、融信等等，在有知名度的杭州市场有项目，有助于在资本市场的估值。sfw
外地资本大鳄的进入，加剧了土地市场的竞争，导致杭州地王频出。许多2009、2010年的地王项目，到现在也没有卖完——它们将要经受严峻的考验。举例来说，2009年底，上海中华企业首次入杭拿下了御品湾项目地块，楼面价是18206元/平方米；但到了2014年，另一家开发商在附近拿下的一幅土地，楼面价只有12440元/平方米。据好地网统计，从2009年至2013年杭州的18个地王项目中，有15个是亏损的。一位外地开发商曾跟丁建刚感叹杭州楼市是“垃圾”，“地价在上涨，但是房价却在下降”。
杭州楼市的节奏也被云集而至的大佬们加快了。据好地网统计，2013年杭州开盘速度最快的10个楼盘，从拿地到开盘平均只有8个月，这个数据相比2012年的21个月，足足快了13个月。“如果按照以前的节奏，杭州的供应量也不会像现在这么大。”钱贤强说。sfw
这一轮降价，有不少开发商选择退出杭州市场。5·1期间，位于余杭的湖光山社[实时消息 价格 户型 点评]项目以五折价格开卖，富越·香郡[实时消息 价格 户型 点评]项目打出了“面包价＜面粉价”的广告，业界人士透露，这两家开发商都是低价清盘，准备退出杭州市场。2013年6月，雅戈尔地产以损失4.8亿的代价退掉了申花地块，该地块是2010年的地王。雅戈尔的另一个西溪晴雪项目，2007年的楼面地价是1万/平米，现在销售价格是1.4万/平米，基本上也是亏损清盘状态，雅戈尔也将退出杭州市场。
铁三角瓦解
在房地产、银行和地方政府的三角联盟中，银行已经率先撤出
与杭州楼市天量供应同时出现的，是2013年以来银行对住房抵押贷款的收紧。
“当前包括杭州在内的房地产市场销售疲软，直接的诱因是金融。”北京高通智库总经理张宏说。他列举了两组数字：2013年一季度按揭贷款增幅是19%，2014年一季度为18.1%，同比下降了0.9个百分点；但是2014年一季度楼市处于近几年供应量高点，比2013年大幅度上升。以杭州为例，按揭贷款增幅在下降，而楼市供应量却在大幅上升，两者南辕北辙，加剧了供大于求的矛盾。
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