[摘要] 当前房地产行业面临的环境正在发生着巨大的变化：改革大幕拉开、经济增长放缓、房地产调控持续、新型城镇化提到战略高度、房地产企业集中度提升竞争加剧等。这些变化直接导致整个房地产行业发展模式的变化，意味着房地产行业粗放式的增长已经过去。
7、产品创新，发展动力
2013年上半年世茂集团毛利率为36%，同比上涨2个百分点，这是在房企中为数不多的毛利率上涨的企业，究其根源，主要是2012年世茂采取了一系列的产品创新，包括创新户型、降低套型面积等。2014年世茂很有可能冲击千亿房企，而积极的产品创新对推动其进入千亿行列起着重要作用。同时，产品创新需要房企随着市场需求的变化，不断对自己的产品作出及时的调整，例如星河湾一改大比例做250-350平户型，逐步根据市场的需求增加120-150平户型，提出“居所”的概念，从而来拓展购买人群。总体而言，产品的创新方向有生态化、智能化、舒适化、精装化、配套化和特色化等，当然我看到一些开发商对户型的研究也称得上，如研究如何“偷面积”(赠送面积)，对于房价较敏感的一线城市刚需盘来说，赠送面积具有很大的吸引力。企业发展的动力源于不断创新，2014年希望房企对于产品研发方面能够投入更多的精力和资源，从而成为竞争对手无法赶超的对象。房天下房天下
8、地产文化，全面融合房天下房天下
文化是经济发展到一定高度的必然回归。我国现在整体经济的发展从过去注重“量”到现在更注重“质”，在未来经济有质量的发展过程中，将更加注重文化的发展。而地产与文化的全面融合时代已经到来。房天下房天下
“文化”可以被视为特定社会中人们各种形而上与形而下价值观的总和，而在以“人”为核心对象的产业中，这种“价值观”的总和必然应该，也必然能够实现相应的“价值”。地产文化，就应该是在房地产产业中凸显价值的各种文化元素的总和。这是来自于某机构研究院张永岳院长对地产文化的定义。房天下房天下
长期以来，产业界对地产文化的价值只有着直观而零散的感受。对如何通过文化手段来提高产品的社会价值与经济价值，大多数企业的认识仍停留在管中窥豹只见一斑，偶尔打打“文化牌”，知其然不知其所以然的层面。由著名作家金雨时老师带领的某机构研究院地产文化研究所作为国内以地产文化为研究主题的专业研究机构，近几年帮助许多地方政府和房企对地产项目进行文化定位和设计，包括上海、周庄、张家口、连云港、北京等城市的地产文化项目，特别是近些年地产文化在旅游地产中的广泛应用，地产文化与旅游地产的融合，已成为旅游地产项目的核心竞争力。房天下房天下
9、全球扩张，积极抄底房天下房天下
随着国外发济体整体经济的复苏，许多国家优质房地产项目处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目或收购项目刚好处于抄底的阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。复星收购美国洛克菲勒中心，以每平米2万元人民币的价格，总价40亿人民币进行收购，这一价格很多人觉得非常吃惊；绿地将在英国伦敦投资两个住宅项目，预计总投资将达12亿英镑。其中金丝雀码头金融区超高层公寓项目未来将成为英国高度的高档公寓项目；而出海的房企规模数量正在扩大，包括万科、万达、保利、富力等等。房天下房天下
2013年已成为中国品牌房企出海年，部分大型房企的化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。2014年品牌房企出海将有更大的动作，或许会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。而中国房地产企业出海均是走“高大上”路线，无论是收购还是自己开发，未来都将成为该城市具有标杆意义的优质项目，中国房企在世界房地产市场格局中留下了浓重的一笔。房天下房天下
10、商业模式，创新变革房天下房天下
随着当前房地产行业环境的变化，传统房地产企业商业模式已经不能适应新时期的发展，因此企业对于自身商业模式的创新，并有效执行将是未来房企在竞争激烈的市场上脱颖而出的法宝。房天下房天下
研究房地产企业商业模式，我们抛开区域、产品、价值链的战略套路，回到企业利润创造的原点，房地产企业通过为终端消费者提供住房获取利润，一般而言其利润来源可分为如下四块：土地自然增值、开发活动导致的土地增值、附加在土地上的产品增值、附加在产品上的服务增值。在传统商业模式中，土地自然增值及与其同步的物业市场价格普涨是核心利润来源，即使对于所谓的“标杆企业”也是如此。简言之，传统商业模式的核心是尽可能低的获取土地，从而获得更大的增值和利润空间。而在新的形势下，这一商业模式基本走不通，但有些企业仍然通过“小变革”来进行商业模式创新，如2013年我们为一家企业做商业模式研究，其商业模式简单来说就是通过为地方政府建造超高层建筑，从而获取另一块低于市场价格的住宅用地，来弥补超高层项目资金的压力，这样就建立了一种企业与地方政府双赢的局面。我把这种称之为“小变革”，其核心依然是依靠低价获取土地从而获得利润。房天下房天下
而有些企业对其自身商业模式的创新是“大变革”，例如现在许多企业已经意识到要从土地、产品的增值转向附加服务增值。这有点类似于前面提到的第五点，很多房企通过跨界整合来建立渠道，从而获得附加服务增值。特别值得关注的是房地产与移动互联网、与金融的结合，这些商业模式的创新对推动整个行业的变革将起到巨大作用和意义。
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