[摘要] 北京拟建立物业费市场化的弹性定价机制，并在大兴区试点房屋买卖须先缴清物业费。并计划在将来《北京市物业管理条例》的立法中设置专门条款，解决物业费调价难、业主欠费等突出问题。
区县试点
小区服务决定物业收费标准
目前，北京市住建委正指导区县建委、房管局根据本辖区实际情况制定物业服务指导价并定期发布，目前已有海淀、大兴、顺义等多个区县在开展试点。
大兴是试点区县之一，据区住建委副主任张斌说，2012年谈绪祥区长刚上任就来区住建委调研，“他布置了两个活儿，其中一个就是物业。他认为物业和老百姓生活密切相关，又是矛盾的集中点，要深入调研，对一些问题逐一破解。”
为此，张斌和同事们开展了半年多的调研，发现对于业主来说，物业服务内容、标准不透明是的问题；对于物业公司，物业费收缴难度大、难调价是主要困难。
大部分业主觉得，物业就是能看到的那几样服务，清运垃圾、保洁、保安、化粪池清掏等。大兴调研组对这几项必备服务做了测评，公布了大兴区住宅物业服务标准及参考价格。
在这份标准中，基本物业服务被划分为3个级别，一级的包括保洁、垃圾清运、雨污管线疏通、化粪池清掏等；中间一级增加了安保服务，主要出入口有人值守；的一级再增加停车管理服务。3个级别的收费指导价分别为每月0.75元、1.05元、1.35元/平方米。
有了标准，用谁来服务，都由业主说了算。今年6月，康盛园小区成为大兴区个物业改革试点。这个1800多户的小区此前物业费限只有0.55元/平方米，缴费率也只有7成多。
由于该小区没有成立业主大会和业委会，所以街道和居委会介入了，他们组织了五六轮的入户调查和收集业主意见，将来是用物业来服务还是小区自管？用什么样的物业服务标准？定什么价格？每一轮都是业主投票过半数来决定。最终确定了该小区采用大兴区的第三类物业服务标准，收费定在1.28元/平米。
目前该小区的新物业已经进驻，新老物业顺利交接。业主们表示，“这次什么都是我们自己定，没有理由再不交费了。”
不交物业费卖房无法过户
房子空着没住，反正打算出手就不交物业费了，这种心理恐怕今后得改改。今年6月，大兴区出台物业管理指导意见，已明确规定，不结清物业费，房子将无法办理过户手续。
让业主明白物业费究竟花在什么地方，市住建委通过规范物业企业成本收支公示来解决，对业主欠费治理，也有办法。北京市住建委负责人表示，下一步市住建委将加大对业主欠费的治理力度，对物业费未结清的房屋将不予办理产权交易和过户手续。此外，还将联合街道社区建立居民诚信体系，将物业费交纳情况纳入诚信体系内容，对诚信缺乏的居民，街道和居委会不予开具相关证明。
大兴区是率先“吃螃蟹”的区县。在今年6月出台的《关于加强居住小区物业管理工作的指导意见》中规定，在办理房屋产权交易时，产权人（或代理人）应出具结清物业服务费用的证明（或无物业管理房屋过户证明）。也就是说，如果没有结清物业费，房子是无法办理交易过户手续的。
“我们在拟文时，有相关部门曾提出，这条规定太前卫，上位法中还没有相关规定，我们力排众议，才加上了这一条。”大兴区住建委副主任张斌说。
确实，如果是因为物业服务不好，导致业主拒交物业费，这样的规定是否损害了业主的利益？
在张斌看来，如果业主觉得物业服务有问题，可以随时投诉，合法维权，但不能简单粗暴的不交钱。“举个例子，家里的保姆如果觉得她服务不好，可以换可以辞退，但你不能不给她结工资。物业也是一样，不能简单以不交物业费来维权。”张斌说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
