[摘要] 10月百城价格指数同环比均下跌。2014年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]11月3日发布《2014年10月中国房地产政策跟踪报告》，10月百城价格指数同环比均下跌。2014年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。【下载报告】【更多报告】
一、市场情况：10月百城住宅均价同环比均下跌，各类城市成交继续回升
10月百城价格指数同环比均下跌。2014年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。从涨跌城市个数看，73个城市环比下跌，27个城市环比上涨。同比来看，100个城市住宅均价下跌0.52%，在经历连续22个月上涨后首次下跌。十大城市（新建）住宅均价为18932元/平方米，环比下跌0.31%，跌幅较上月缩小0.92个百分点，同比上涨2.15%，涨幅较上月缩小2.31个百分点。
10月各类城市成交量环比均回升，且同比降幅有所收窄。10月，一线城市月度周均成交回升，从不同城市来看，北京、上海、广州环比增幅均超过50%，其中上海环比增幅达87%，深圳增幅为48%。但从1-10月（1-44周）累计数据来看，一线城市累计成交量同比降幅小幅扩大至33%。二三线城市本月周均成交环比增长18.4%，同比降幅收窄至12.6%。除青岛、南昌、长春、贵阳和温州外，其余城市环比均增长，其中南京、长沙和中山的环比增幅超过50%。从累计数据来看，二三线城市同比降幅收窄0.9个百分点至18.8%。
二、新增个贷同比持续减少，银行执行新政力度不一
三季度末新增个人购房贷款继续少于上年同期。2014年以来，房地产贷款和个人购房贷款余额同比增速持续收窄。9月末，商品房销售面积同比下降8.6%，房地产贷款同比增长18.2%，增速较去年末低0.9个百分点。同时，据统计，9月末个人购房贷款余额同比增长17.5%，增速较去年末放缓3.5个百分点，较上半年放缓0.9个百分点，其中1-9月新增个人购房贷款1.3万亿元，同比少增400亿元。从结构上看，新增个贷占房地产贷款的比例由2013年的73%下降至63%。
主要上市银行个人住房贷款增速下降。今年以来，尽管各主要上市银行的个人住房贷款仍在上升，但增速明显放缓。中国银行上半年个人住房贷款1.6万亿元，同比增长10.4%，增幅明显小于贷款总额，个人住房贷款占贷款总额的比重也较去年末下降0.6个百分点至19.2%。与去年末相比，工行、农行、交行的个人住房贷款增速均有所下降，其中工行增幅收窄幅度，为4.2%。
今年以来商品房量价下行，部分银行贷款收紧，个贷利率有所提高，致使个人购房贷款增速下降。央行房贷新政的推出，一方面有助于从资金方面缓解部分自住型尤其是改善型需求的购房压力，另一方面也可以吸引部分投资型需求入市缓解目前房地产市场的连续下行趋势。
新政后各银行根据各地市场实际情况制定执行细则。“930”房贷新政后，部分银行调整房贷政策，目前已经有中行、建行正式对外公布房贷新政细则，招行、工行和农行也已经按照新政执行，但是新政细则仍有待公布。从中行、建行的房贷新政细则来看，首套房的贷款利率下限均已下调，二套住房的“认贷不认房”也较为明确，购房人在拥有1套住房且已经结清相应贷款的再次申请贷款时，可以参照执行首套房贷款政策。此外，中行也对于三套及以上的购房者贷款需求做出明确规定，“根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平”。
在总体放宽的背景下，不同地区对于新政的执行存在差异。10月13日，央行上海分行召18家银行开房产新政的通气会中指出，房贷新政中对于已有一套还清贷款后新增一套算首套需有附加条件：新增的一套必须是上海普通住宅(总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元)。相较于央行新政中的规定，上海对二套严格的普通住宅认定标准，使得房贷新政的受众较小，对市场的影响将相对有限。
各地首套房贷款利率有所下调，但贷款条件较为严格。从各地来看，首套房贷款利率普遍下调，部分银行可达9折优惠，利率水平明显低于上半年。但是，从利率施行条件来看，优惠利率较为严格，其中北京招行的9折贷款利率需要存贷款额15%的保证金一年，中行、农行等银行的利率仅有优质客户可以享受。
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