[摘要] 10月百城价格指数同环比均下跌。2014年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]11月3日发布《2014年10月中国房地产政策跟踪报告》，10月百城价格指数同环比均下跌。2014年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。【下载报告】【更多报告】
一、市场情况：10月百城住宅均价同环比均下跌，各类城市成交继续回升
10月百城价格指数同环比均下跌。2014年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。从涨跌城市个数看，73个城市环比下跌，27个城市环比上涨。同比来看，100个城市住宅均价下跌0.52%，在经历连续22个月上涨后首次下跌。十大城市（新建）住宅均价为18932元/平方米，环比下跌0.31%，跌幅较上月缩小0.92个百分点，同比上涨2.15%，涨幅较上月缩小2.31个百分点。
10月各类城市成交量环比均回升，且同比降幅有所收窄。10月，一线城市月度周均成交回升，从不同城市来看，北京、上海、广州环比增幅均超过50%，其中上海环比增幅达87%，深圳增幅为48%。但从1-10月（1-44周）累计数据来看，一线城市累计成交量同比降幅小幅扩大至33%。二三线城市本月周均成交环比增长18.4%，同比降幅收窄至12.6%。除青岛、南昌、长春、贵阳和温州外，其余城市环比均增长，其中南京、长沙和中山的环比增幅超过50%。从累计数据来看，二三线城市同比降幅收窄0.9个百分点至18.8%。
二、新增个贷同比持续减少，银行执行新政力度不一
三季度末新增个人购房贷款继续少于上年同期。2014年以来，房地产贷款和个人购房贷款余额同比增速持续收窄。9月末，商品房销售面积同比下降8.6%，房地产贷款同比增长18.2%，增速较去年末低0.9个百分点。同时，据统计，9月末个人购房贷款余额同比增长17.5%，增速较去年末放缓3.5个百分点，较上半年放缓0.9个百分点，其中1-9月新增个人购房贷款1.3万亿元，同比少增400亿元。从结构上看，新增个贷占房地产贷款的比例由2013年的73%下降至63%。
主要上市银行个人住房贷款增速下降。今年以来，尽管各主要上市银行的个人住房贷款仍在上升，但增速明显放缓。中国银行上半年个人住房贷款1.6万亿元，同比增长10.4%，增幅明显小于贷款总额，个人住房贷款占贷款总额的比重也较去年末下降0.6个百分点至19.2%。与去年末相比，工行、农行、交行的个人住房贷款增速均有所下降，其中工行增幅收窄幅度，为4.2%。
今年以来商品房量价下行，部分银行贷款收紧，个贷利率有所提高，致使个人购房贷款增速下降。央行房贷新政的推出，一方面有助于从资金方面缓解部分自住型尤其是改善型需求的购房压力，另一方面也可以吸引部分投资型需求入市缓解目前房地产市场的连续下行趋势。
新政后各银行根据各地市场实际情况制定执行细则。“930”房贷新政后，部分银行调整房贷政策，目前已经有中行、建行正式对外公布房贷新政细则，招行、工行和农行也已经按照新政执行，但是新政细则仍有待公布。从中行、建行的房贷新政细则来看，首套房的贷款利率下限均已下调，二套住房的“认贷不认房”也较为明确，购房人在拥有1套住房且已经结清相应贷款的再次申请贷款时，可以参照执行首套房贷款政策。此外，中行也对于三套及以上的购房者贷款需求做出明确规定，“根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平”。
在总体放宽的背景下，不同地区对于新政的执行存在差异。10月13日，央行上海分行召18家银行开房产新政的通气会中指出，房贷新政中对于已有一套还清贷款后新增一套算首套需有附加条件：新增的一套必须是上海普通住宅(总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元)。相较于央行新政中的规定，上海对二套严格的普通住宅认定标准，使得房贷新政的受众较小，对市场的影响将相对有限。
各地首套房贷款利率有所下调，但贷款条件较为严格。从各地来看，首套房贷款利率普遍下调，部分银行可达9折优惠，利率水平明显低于上半年。但是，从利率施行条件来看，优惠利率较为严格，其中北京招行的9折贷款利率需要存贷款额15%的保证金一年，中行、农行等银行的利率仅有优质客户可以享受。
三、中央表态托底市场平稳发展，各地持续灵活调整
中央提出稳定住房消费。10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费，其中关于住房消费，李克强提到“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。“稳定住房消费”意味着近年来严厉的调控政策将趋于稳定，限购、限贷等措施调整将以稳定住房消费为主，保障房建设也将成为支撑住房需求的重要一环。
两城市明确取消限购。10月，天津、乌鲁木齐先后公布全面取消限购，而此前两城市均已在执行层面有所放松。同时，针对三亚放松限购的传闻，当地住建局相关负责人表示，出于加快三亚产业结构转型升级的考虑，暂不考虑取消房地产限购政策；北京也重申仍将坚持限购不放松。一线城市仍面临较多的住房刚性需求，年内放开限购的可能性较小。
多地加强财税支持，促进市场稳定。10月，宁波、重庆、潍坊出台政策，加强财税支持。宁波、潍坊给予满足条件的购房者财政补贴或优惠，其中宁波提出对于高校毕业生首次购买普通住房的，90平及以下住房可享受1%的购房补贴，90至140平方米以下的给予0.75%的购房补贴；潍坊则对于个人购买首套房可获得实缴契税100%补贴。此外，重庆也出台政策调整房产税征收标准，为按建筑面积的成交单价统一扣除20%的装修费后，再确认是否属于应税住房。
各地公积金政策根据市场情况灵活调整。10月，武汉、苏州均放松公积金申请条件，降低二套房公积金贷款的首付比例下调为房屋总价的30%，而杭州申请公积金贷款购买第二套住房并已结清购房贷款的，执行首套房贷款政策；未结清购房贷款的，贷款首付比例不低于60%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。但同时，广州发文收紧公积金贷款，规定“已使用过住房公积金贷款的人，不予贷款”，主要源于广州公积金贷款存贷比过高，8月已经高达82.14%，为保障首套自住型需求的贷款，禁止公积金第二次贷款。
四、三部门就公积金联合发文，多地进行优化调整
住建部、财政部、央行发文调整公积金政策，降低贷款标准，加大公积金利用，推动异地贷款。10月9日，为提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，三部门联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（以下称《通知》）。《通知》提出降低贷款申请条件至连续缴存6个月（含）以上，并且针对发放率在85%以下的城市，提高首套自住住房的贷款额度，而针对发放率在85%以上的城市，积极协调组合贷。同时，《通知》中也提出积极推进异地贷款，并简化公积金贷款申请流程，降低中间费用。
多地调整公积金政策，加大公积金利用率。下半年以来，湖南、安徽、深圳等多个省市出台政策，放松公积金贷款条件，加大公积金贷款力度。湖南、安徽明确提出异地贷款，深圳、蚌埠、大连、无锡等城市则先后降低贷款条件，其中蚌埠贷款条件降低为只要连续缴存3个月以上，符合条件即可申请公积金贷款；武汉、苏州、杭州等地降低二套房公积金贷款的首付比例为30%；成都明确账户余额不足1.5万元的，也能贷到30万。蚌埠、无锡、成都等城市则直接提高公积金贷款额度，其中无锡将借款人及配偶的贷款额度由50万元上调至60万元，成都也于11月1日起，单笔贷款额度由40万元提高至50万元。此外，厦门、苏州等地明确提出优化公积金贷款流程，降低费用。
五、金融财税不断深化改革，地方债务融资日趋规范
上市公司管理逐渐完善，市场化进程推进。证监会在10月先后发布了《关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见》《上市公司重大资产重组管理办法》和《关于修改〈上市公司收购管理办法〉的决定》。对于房地产企业而言，退市及收购制度的完善，有利于推动企业之间的良性竞争，从而带动房地产市场持续发展。而资产重组和收购的简政放权，逐步推动金融市场化，有利于公司更积极的通过资本市场解决资金及自身发展等以一系列问题。
中央加大地方债务监管，规范地方债务融资平台。10月国务院公布《关于加强地方政府性债务管理的意见》，赋予地方政府依法适度举债的权限，建立规范的地方政府举债融资机制，推广使用政府与社会资本合作模式，鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定的公益性事业投资和运营，同时提出把地方政府债务分门别类纳入全口径预算管理。随后，在10月28日财政部公布《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》中，对于地方政府负有偿还责任的存量债务提出不同的甄别类别，并且凡债务率超过预警线的地区，必须做出书面说明并经政府主要负责人签字确认。
加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。财政部部长楼继伟在《求是》上发表称，“房地产税立法并适时推进改革。总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源”。房地税是目前我国税制改革的重要一环，也是房地产长效调控机制的重要部分，房地产税的征收，能够有效引导合理住房需求，保障房地产市场的健康发展。
六、展望：差别化信贷调控市场，提高公积金基本保障作用
信贷政策在房地产调控中继续发挥重要作用。限购正在逐步退出，限贷政策在首套房贷款在首付比例、贷款利率方面仍明显存在明显优惠，货币信贷政策有助于区分居民的合理自住需求及投资投机需求。我们认为，在长效调控机制尚未建立，但是限购手段正在逐步退出的过渡时期，差别化的信贷政策能够抑制部分投机需求，成为房地产调控的重要手段。四季度乃至明年的房地产市场如何变化，将在很大程度上取决于信贷政策的执行情况。
提高公积金的基本保障作用。公积金制度是我国住房保障制度的一部分，完善的公积金提取及贷款制度，能够盘活资金存量，有助于解决目前部分中低收入阶层的住房资金需求。目前，三部门联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，从多方面调整公积金贷款政策，预计各地将陆续出台执行细则，提高公积金利用率，加大公积金使用范围，推动异地贷款，建立完善的公积金保障体系。
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