[摘要] ” 5月17日，融创收购绿城的消息公告之后，在“崩盘论”突然流行的房地产行业，不啻于投下了一颗重磅炸弹，很多人都不敢相信。对北海公园降价，丁建刚的第一反应是“不祥”，“杭州楼市可能进入价格体系重塑的阶段。
2014年2月17日，一件看上去不那么严重的事情，突然验证了杭州楼市正在恶化的预期。这一天，只剩下200套房源的德信地产北海公园项目，以尾盘清仓的名义降 ：1.9万/平米降到了1.58万/平米。德信地产高层在接受记者采访时表示，清仓的原因是有 项目马上要开盘，需要人手。在以前，尾盘降 清仓属于正常行为，但这一次却拨 了杭州楼市的脆弱神经，也成为这一波中国楼市震源所在。北海公园宣布降 还不到24，其不远处的天鸿香榭里[ ]项目就打出了“直降6000”的广告。
对北海公园降 ，丁建刚的反应是“不祥”，“杭州楼市可能进入 体系重塑的阶段。”在他看来， 战已经一触即发。诡异的是，此后并没有人明确跟进降 ，有20多个项目推出了所谓的特 房。但半个月过去，成交量并没有上去，“大家心里没有底，不知道该降多大的尺度，已经没有 的坐标系了”。
和丁建刚一样感觉不祥的，还有银行和地方政府。2月21日，丁建刚接到了一家银行行长的电话，问降 的事情，并且表示有10家银行可能会停开发贷。2月23日是星期天，兴业银行一纸“关于暂停房地产授信”的文件突然在网上疯传，再度让杭州楼市神经紧绷。2月24日早上8:30，丁建刚接到住建部研究中心主任秦虹的短信，问杭州到底什么情况。9:30股市开盘，地产股跌停，黑色星期一。11:00，四大行以及中信、招行等10家银行共同发布了澄清公告，一致口径表示房地产信贷正常，相关业务仍平稳开展。杭州楼市暂时缓了一口气。
杭州市房管局、物 局等相关部门也高度紧张，多次召开相关会议。3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中，首次提出了不同城市楼市“分类调控”的理念，一刀切式的调控已经走向终结。和很多陷于困局的城市一样，杭州也出现了调控松绑、政府救市的预期。但碍于“讲政治”的压力，杭州 终并没有出台调控松绑的政策。
“实际上政府已经在很多方面开始松 。”我爱我家杭州公司的一位业务经理说，比如说审查购房资 上，如果在余杭或者萧山有一套房子而主城区没有房子，那么在主城区买房也算套房子，这样90平方以内的房产契税只用交1%，而不是3%。“杭州楼市的一些政策没有公开宣布，都是一家一家地通知行业和公司。”他说，政府 怕的不是房 高或低，而是 费者形成降 预期、不买房了，所以很多举 不出公告、也不接受采访。这种地下手法并非杭州首创，宁波就是用这种手法事实上放松了限购。
4月下旬杭州市政府举行的一季度经济形势分析会上，杭州市发改委宣布，要建立房地产企业重大调 政策预报制度，房地产企业在重大调 发布前，必须通报有关部门。“现在杭州没有哪家公司敢说自己直降多少，都是很委婉地说多少万起、多少钱封顶。”在我爱我家那位经理看来，政府在努力地保持市场信心，“房 下降 紧张的，除了开发商就是政府。”
在丁建刚看来，和2008年、2011年杭州楼市经历的危机相比，2014年的北海公园的降 “直就是屁大 事”，但是却引发了各个方面一连串、大幅度的反应。“这说明信心已经出现了很大的问题。”2008年、2011年，杭州的很多开发商都濒临破产，尤其2011年很多急于回笼资金的开发商，甚至以低于楼面 的 开盘。但2014年杭州并未出现这种情况，大部分房企的资金链没问题。这次被融创收购的绿城，在2008年、2011年都爆出资金链危机，但其2013年年报显示，负债率为67%，目前在安全线以内。
北海公园降 之后，很多开发商选择了推迟开盘，3月份杭州开盘数量剧减，市场的预期越发悲观起来。
进入4月，杭州楼市的降 行 已经风起云涌，不再遮遮掩掩。从低端小 到豪宅，全线降 。杭州 高端的豪宅武林1号，2012年11月开盘 是7.4万/平米，目前降到了6万元左右。一些恶性竞争的手段开始出现，肉搏战开始。4月17日，景瑞地产和世贸地产位于余杭项目的销售人员大打出手，原因是为了抢客 。一些项目公然使用这样的广告：“凭某某项目的订房卡可来本项目领礼品一份”。万科某项目准备开盘，但周边项目知晓 后连夜以更低 开盘，万科的项目陷入被 。也有一些项目集中的版块，达成了类似 同盟的默契，产品雷同、 雷同， 费者愿意买谁家就是谁家的，大家维持着一种微妙的平衡关系。而一旦有开发商资金链紧张，降 将会发生，这种平衡就会被打破。
“以前开发商降 是因为没有钱了，这一次则是因为预期发生了变化。”双赢机构总经理章惠芳说，现在开发商基本都认为房 再也涨不到哪儿去了，这就意味着今年的 跟明年 差不多，“大家的策略都是落袋为安。”前述大 上市公司营销总监也表示，现在“谁的(销售) 作快一 ，日子就好过一 ”。
天量库存背后
天量库存背后，是天量的土地供应，天量土地供应的推手是土地财政
丁建刚认为，这次杭州楼市的调整，没有政策上的原因，“纯粹是市场看不见的手在起作用”。
根据杭州透明售房网数据，2014年4月，杭州的库存已经达11.9万套，如果按照4月5000多套的销售量计算，约需要24个月完成去化。我爱我家、21世纪不 产等中 机构对杭州二手房挂牌房源量进行了一次摸底统计，结果发现已突破10万套。也就是说，杭州楼市在售的一二手房源已达到了22万套。还有更令人沮丧的 ，杭州还有大量未开发项目，未来将形成上千万平米的供应量。
从杭州德胜高架向两边望去，是一幅充满魔幻色彩的景象——房子，房子，房子，眼睛看到的全是还没有人气的 房。在余杭和萧山，这样大面积、密集的 房供应区域更多。杭州楼市的供过于求，用肉眼就能看得到。
杭州楼市到底是怎样形成了如此巨大的供应？这要从杭州2009年以来的土地盛宴说起。
2009年杭州市土地出让金达1054亿元，，紧随其后的才是上海的1043亿元和北京的928亿元。2010年，杭州土地出让金为992.5亿元，第六；2011年为470亿元；2012年为611亿元；2013年为1326.9亿元，位居第四。在这5年中，杭州有3年的土地出让金接近1000亿。
杭州好地网总经理钱贤强 绍，“扣除相关成本之后，政府拿到手的只有出让金的40%多。”根据他的测算，杭州市的土地财政依赖度(土地出让金收入-相关成本/地方财政收入)大约在50%左右。而一般认为超过40%，就说明土地财政的依赖度比较高。
在浙商研究专家杨轶清的眼中，杭州是这样一个城市：2013年，民营企业500强有53家总部在杭州；2013年杭州娃哈哈纳税60亿、阿里巴巴纳税70亿，在也不多；2013年杭州一二三产的结构为3.2:43.9:52.9，结构比较合理；“头脑化”的产业比较成功，比如电子、互联网、软件、文化、 漫等。
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