[摘要] 每年的“金九银十”，对于房地产行业来说，几乎都是一个收获季节的代名词。而当前，紧缩性的房贷政策可能成为长期政策，二次限购又如悬在二三线城市头上的利剑。种种迹象表明，持续一年多的房地产调控已经进入深水区。在8月份多个新盘推货的供应高潮下，如何卖房？成了开发商当下最主要的问题。
■营销招数三：变售为租
一旦限购，购房的指标和名额就很宝贵。可能会把一部分真正有实力的改善型买家挡在门外。变售为租是一高端楼盘的开发商的设想。a
开发商打算用跟买房者签署长期租赁合同的方式代替商品房买卖合同，躲避限购约束。双方在租赁合同之外，再补充签一份买卖关系的草合同，拿到公证处公证，但暂时不去房管局办理备案。待政策一两年后取消时，再补这些手续。a
据了解，使用这类招数的项目，多为瞄准改善型需求的楼盘，一般这类楼盘拥有地段、良好的品牌形象，有着非常真实充足的市场需求。为了突破限购带来的瓶颈，转售为租。a
见招拆招：“其实限购并没有想象中可怕，真的来了，也还要生存，也有应对的方法。”谈到限购背景下的变售为租行为，职业经理人张辉说，这种以租赁形式卖房，需要探讨的问题很多。首先就是付款方式，租赁没办法贷款的，所以很可能需要一次性付款。而如果一次性付款，对购房者而言风险非常大。即便去公证也解决不了这些风险，因此这种卖房的方式应该很难推行，买房者对此应提高警惕。a
■营销招数四：一步到位
对于一些中大户型的楼盘来讲，大户型销售压力。开发商尽量说服能买得起三房的买四房，能买得起两房的买三房。在他们看来，改善型买家的资金实力是比较强的，弹性也很大。在开盘等重大节点上，能给予客户较大优惠，剩下一些户型较小的慢慢卖。a
使用这个招数的楼盘，大都在户型设计上偏大，产品线单一，主要面向改善型或者资金实力较强的刚需；在品质上属于中端产品，具有一定的市场口碑，但面临的压力是的。与一些高端豪宅项目相比，竞争力有点差；与普通住宅相比，定位又有点高。a
见招拆招：在限购预期下，60平方米以下、140平方米以上的房源影响是的，80-140平方米都是比较好卖的。那些定位不太清晰、户型又偏大的楼盘，压力就会很大。a
有钱的客户会选择更高档的项目，他们不是单纯地解决生存问题，而是如何更好地生活。从120平方米到140平方米，也许总价就是多了10万左右，这是他们可以接受的。关键在于有什么理由去说服呢？一、要说到点子上；二、要有足够的底气去支撑说服工作。并不是所有的楼盘都可以达到高端客户的居住需求的。
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