[摘要] 12月12日，本报记者专访河北大学教授、资深金融及房地产研究 张玉梅。采访地点在兰亭汇二楼的茶香工坊，伴着淡淡茶香，这个研究金融与房地产的女博士与本报记者畅聊多年来的研究心得，把脉我市房地产未来走势。
张玉梅，北京师范大学经济学博士，河北省首位注册国际 分析师CIIA，教授。现任河北大学 与证券研究所所长、金融系副主任、硕士生导师。主要研究方向为宏观经济和政策、房地产金融、证券 、金融理财与筹划、金融衍生品、金融创新等。
12月12日，本报记者专访河北大学教授、资深金融及房地产研究 张玉梅。采访地点在兰亭汇二楼的茶香工坊，伴着淡淡茶香，这个研究金融与房地产的女博士与本报记者畅聊多年来的研究心得，把脉我市房地产未来走势。
张玉梅一开口，一种学者身上自然流露出来的儒雅朴实的气质让人立刻心生敬意，随着话题一一展开，她轻声慢语却果断地作答，更让她彰显学者魅力。
众筹引领房地产融资变革
近期，“众筹”成了颇为热络的词，一时间，这种“借助互联网平台向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目”的时髦概念席卷各地。对于房产众筹这一新生事物，张玉梅认为：“房地产众筹是一种新兴金融，通过拍卖等形式规避了非公开发行股票的人数限制。开发商不但通过‘房产众筹’冲刺业绩做大销售额，还可以缓解现金流紧张，用别人的钱做自己的事情，并且也不用支付贷款利息。”
目前，不少大型 房企纷纷涉足该领域，联手电商开启房产众筹尝试，从而寻求新的营销模式，将互联网思维与房地产进行深度融合。“以万科地产为例，在苏州万科城试点，联手网媒发起了首单房产众筹。据了解，此次该项目单套房源全价格是90万元，众筹的目标金额为54万元，每位 人只需 1000元便可参与，获得拍卖及分红的资格。一旦金额筹齐，项目便可借助网络以6折价起拍， 终 分配给 人。这种众筹的处理方式一方面让利于购房者，另一方面使原本没有能力单独购房的网友也能获得。还达到增加房产销售，节省广告费用的效果。”张玉梅说。
尽管房地产众筹因其低风险和高成了 者眼中的“香饽饽”，但同为互联网金融的P2P却因“携款跑路”现象频发，而饱受诟病。张玉梅预测：“明年可能是P2P行业系统性风险的爆发年，P2P如同一个黑匣子。当前，P2P市场处于快速增长期，不良贷款不易被发现。一旦P2P进入平稳发展期，P2P的不良贷款将会水落石出，一些经营不善的P2P公司就会破产倒闭。”
人口浪潮影响房地产供需
房地产价格与人口数量的关系 密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。
在张玉梅看来，房地产的核心离不开人口，在现有的条件下，影响我市房地产市场的人口类型无非三种：一是我市城市固有人口，与我市人口总量和结构有关，目前看不会变化太大；二是城镇化进程中农村向城镇转移的人口，我省和我市城镇化率还不是很高，未来保定城市化的空间还是蛮大的；三是在京津冀一体化进程中新增的人口。毫无疑问，京津冀一体化所带来的高素质人口也是 能带动经济的。人口数量的变化中，还可细分为常住人口、暂住人口和流动人口的变化。在城市， 是随着外来人口、流动人口的增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起城市房地产价格上涨。
另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。
张玉梅表示，人口密度会影响房地产价格，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高；人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格。“拿北京为例，北京的人口密度和保定相比要高许多。早晚高峰时，北京 异常拥挤和近期报道的北京 挤死人的惨案，均说明了北京人口密度 高。即新增一个人将会使 存量北京人的生活质量受到影响，因此北京亟须向河北转移和疏解人口。”
人们的文化 水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产市场的变化。随着人们文化 水平提高和收入不断增长，人们对高品质住房的需求将不断增长。未来开发商应摒弃无差异、规模化的住宅供给模式，及时适应住宅需求变化，向个性化住宅生产商和物业服务商转型。
因此，未来我市楼市的发展，不仅取决于保定城镇化进程、承接京津产业转移等新增人口的数量，更取决于人口的质量。保定应积极吸引更多高素质人口，为他们提供良好工作环境和高品质住房，让人才在保定安居乐业，同时也促进保定房地产健康发展。
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