[摘要] “降息之后虽然业主没有把房价提高，但是看房子的人明显多了，成交上来了呢。”这个周日（11月30日），在北京东三环外的团结湖片区的一家二手房中介门店里，年轻的吕芳（化名）正在这样催促前来看房的客户“出手”。
降息拉动
事实上，每一次央行降息都给楼市带来了一阵回暖，记者注意到，2008年和2012年的两次降息和降低存款准备金，都给楼市回暖提供了基础。
2008年9月次降息，新房市场降息前一周成交7.8万平方米，降息后成交量放大到9.9万平方米，增幅26.8%。二手房市场反应比较强烈，降息前一周成交1163套，降息后一周成交1655套，增幅42.3%。
2012年6月次降息，新房市场降息前一周成交16.9万平方米，降息后一周成交增大到21.1万平方米，增幅25.0%。二手房市场降息前一周成交3229套，而降息后一周成交3965套，增幅为22.8%。
“本次降息可能会促进房地产销售并降低开发商的借款成本。”穆迪就在日前提供给《财经日报》的报告中表示，普通住宅市场的购房者通常都依赖按揭贷款，潜在买家对借款成本将下降的预期可能鼓励他们购房，因此降息将提升开发商的销售。穆迪因此认为，此次降息与此前的央行9月30日放松住房按揭贷款之举，应会在今后几个月拉动住宅销售，该公司受评开发商的销量可能更趋近于2014年全年目标。
国内的机构也注意到了降息对市场的拉动效应。亚豪机构通过梳理北京最近两次楼市反弹数据发现，北京近两次楼市反弹均伴随着降息决策，其中2008年9～12月地连续五次降息之后，自2009年3月开始成交出现强势反弹，高峰期成交量相当于降息前成交量的三倍，这轮反弹一直持续至2009年12月，周期为10个月，之后成交开始回落，低迷态势一直延续到2012年初，而自2012年中旬开始，北京商品住宅成交量再次出现跳涨，时间也正与2012年6～7月连续两次降息时间吻合，这轮成交反弹持续时间为9个月。
尽管降息往往伴随楼市成交回温，但亚豪机构副总经理任启鑫认为，成交的反弹又不能完全归功于降息的作用，楼市的强势反弹还要依赖于救市“组合拳”，如2009年的一波超强势反弹除了依赖于宽松的货币政策之外，4万亿元的积极财政政策更是起到了不可或缺的作用，另外直接针对楼市的新政包括首付降低、税费减免等，多重手段共同作用造就了2009年的成交辉煌；而2012年的回暖除依赖于货币政策的减压外，市场价格的自我调节也起到了至关重要的作用。
在国内开发商中，万科、保利和旭辉等公司被穆迪认为，将在此次降息中“受益更大”。原因有两方面，一是这几家开发商产品线上注重普通住宅，另一方面是由于这几家公司的国内银行贷款在借款总额中占比较高。
库存仍“压力山大”
不过，虽然短期狂欢出现，对后市的看法大家还是非常谨慎。
“苏州市场还是比较平稳的，周边其他项目也是不温不火，我们压力还是比较大的。”上述阳光城负责人告诉记者，“但就目前来看，市场还没有大幅好转的趋势。”
对此，穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦指出：“降息将会减少国内银行贷款较高的开发商的借款成本，其借款成本往往和央行的利率浮动密切相关，但是，由于降息幅度温和，我们预计开发商的财务状况不会受到显著影响。举例而言，万科和旭辉的2015年EBITDA利息覆盖率也仅小幅改善0.1倍。”穆迪预计，2015年住宅房地产销量将同比下降0~5%，仍然疲弱，但较2014年前10个月9.9%的同比降幅有所缓和。
刚出炉的一系列北京的库存数字，似乎呼应了穆迪的判断，同时显示了开发商巨大的去化压力。亚豪机构提供给本报的该组数据显示，截至11月27日，北京商品住宅库存量高达85670套，相比2012年降息前夕，库存总量相差无几。考虑到经历了长期限购之后，目前北京需求基数低于此前，因此亚豪机构认为，眼下北京商品房库存消化难度相对更大。
对于未来北京房价走势，亚豪机构预计，短期内北京商品住宅市场价格将处于平稳阶段，只有在“换量”成功之后，基于土地成本的居高不下，北京房价可能将再次进入上升周期。
事实上，央行降息的举措伴随的是中国经济增长的持续放缓。记者注意到，10月份汇丰银行PMI指数（采购经理指数）为50.4，11月份下降到50.0，该数据低于50时表示通货紧缩。与此同时，2014年第三季度的国内生产总值同比增长7.3%，已下降至五年来点。
上海易居房地产研究院实时发布的《10月份新建商品住宅库存报告》显示，10月35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%；CRIC监测数据显示，11月前三周十大重点城市周度供应量都在300万平方米以上，已经大大超过10月周度供应水平，供应量大增的同时，必然使得本就高企的库存压力进一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市场基本面短期内又回旧窠；中原数据监测显示，目前上海的库存量超过1300万平方米。
就此，世邦魏理仕分析称，基于高库存和许多房企的销售指标难以达到，在房地产市场全面复苏以前，开发商的流动资金依然紧张。
银河证券认为，本次降息的出发点是降低无风险利率，改善企业融资成本，与融十条相呼应，并不是旨在直接刺激楼市。此次非对称降息，银行存贷利差空间进一步被压缩，对按揭贷打折优惠的动力依然不足，对地产行业的风险偏好也不会出现根本性的改善，加上库存持续攀升，楼市中长期依然面临下行的压力。
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