[摘要] “弃房断供”,是指贷款购房者停止房屋按揭,放弃该房屋的行为。最近,“弃房断供”一词频频见诸报端,浙江杭州、福建宁德、广东广州等地都出现了弃房断供现象,而同样的现象在苏州城区也不少见。
“如果借款人还款累计超过一定次数,银行可以要求解除借款合同,要借款人立刻偿还贷款本金和利息,而且还要支付还款的罚息,这就意味着借款人的房子可能要被拍卖用以清偿。”金法官说,即使银行没有选择解除合同,还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的,个人的还款记录将被记入征信系统,从而影响个人信用。sfw
金法官认为,断供现象频发,也反映出不少购房者法律意识淡薄。很多人觉得,断供以后,“大不了房子我不要了,银行爱怎么着怎么着”。其实不然。从“断供弃房”案例看,不管是“供不起”还是“甩包袱”,结果都是损失惨重。不仅房子没了,首付、月供也付之东流。如果房子抵掉还不足以支付银行贷款的话,还会在个人信用记录中留下污点,对个人未来生活及商业活动将产生诸多障碍,以后再办理贷款甚至信用卡,都将不被批准。sfw
连线律师 断供不能免除还款责任sfw
苏州一位有着多年房地产业诉讼经历的刘律师透露,一直以来都存在房贷断供的情况,自己此前就代理过多个此类案件,大多是因为业主无力支付才会出现断供。sfw
刘律师称,业主以断供来应对房价下跌存在严重的认识误区。个人买房时和银行签订的合同,首先是借款合同,同时还会与银行签订房产抵押合同,千万不能看自己房子已经资不抵债就选择断供。sfw
“从法律角度分析,断供对借款人是非常不利的,因为它并不能免除债务人的还款责任。如果债务人不按期还款,无论是出于哪一种原因的断供,银行都有可能宣布借款合同到期,要求债务人偿还全部贷款。”刘律师说。sfw
此外,不论房价如何变化,个人对银行的借款合同总是存在的。如果业主断供,银行起诉业主,基本上胜诉。银行首先是拍卖抵押的房产,一般拍卖价会比市场价格低10%以上。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等,全都由业主支付。sfw
“拍卖完后,房子可能一半的钱没有了。银行还会拿着法院的判决,四处寻找业主的其他财产,业主的工资、存款等都可能会被银行划走。此外,法院判决进入执行程序后会终身有效,也就是说业主得一辈子担心银行会来追债。因此,正常人千万别断供。”刘律师说。sfw
法官支招 购房者放贷者都应谨慎sfw
金法官认为,面对断供频发现象,无论是购房者还是放贷人,都应理性而为之。为此,金法官提出一些建议,希望能够减少断供现象的发生。sfw
从实际情况看,很多银行给购房者的评估过程中,往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况,其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高,进而使得后期的还贷面临压力。sfw
因此,作为银行应加强信息核查。在银行的各类信贷中,个人按揭房贷是违约率较低的相对安全品种,但近期出现的断供现象,提醒银行业对风险控制更需审慎。加大房贷审核力度,包括借款人及配偶工作及收入的真实性。避免还贷能力不稳的购房者盲目入市后缺乏还款能力,导致银行面临坏账“被迫当房东”的风险。sfw
一些城市出现低首付的促销手段,虽然可从一定程度上推动楼盘的热销,但也隐藏了极大的资金隐患。一是部分炒房人趁机入市,多套囤积,稍遇变故,就会丧失还贷能力。二是部分欠缺买房能力人低估还贷压力,盲目入市,一旦感受到还贷压力,只得选择不还贷。因此,作为开发商,应当理性促销。sfw
银行向借款人提供贷款,会对借款人的收入情况进行审查,通常要求借款人提供所在单位的收入情况证明。可见,此类证明是银行发放贷款的重要依据,企业单位在出具证明的时候必须客观公正,避免夸大,给银行审核工作带来困难。因此,作为借款人所在单位,在出具相关收入证明时,为了避免借款人后期出现弃房断供违约现象,应当尽量客观。
作为借款人应注重风险衡量。不要有“买涨不买跌”的从众心理,看到房价水涨船高,看到售楼处门前排长队,就冲动购房。应当有长远规划和风险意识,对自身还款能力要有正确评估,一旦遭遇变故,脆弱的履约能力极易丧失,无法承受巨额贷款,最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。sfw
一旦买房并向银行借款后,要记准自己的房贷还款日,不在还款日后还款；关注自己实时的还款数额,避免出现还款金额不足的情况；是一次多存入几次的还款金额,定期查询个人的还款记录。sfw
如果经济确实出现困难无法还款,可以通过与银行协商的方式解决,比如,可以到银行要求做贷款展期,要求银行适当合理地延长自己的还款期限,或者和银行协商改变还款计划,要求先只还利息、暂缓本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。
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