[摘要] 限购应该取消。取消后，能够把多余的房子慢慢释放出来，让房地产市场重新配置。房地产下行是中长期的趋势，大概要五到十年。sfw
尹志超38岁，西南财经大学金融学院教六授、博士生导师、中国家庭金融调查与研究中心副主任、金融系主任。研究方向：货币银行、家庭金融、农村金融、应用微观计量经济学等。sfw
【核心观点】sfw
限购应该取消。取消后，能够把多余的房子慢慢释放出来，让房地产市场重新配置。房地产下行是中长期的趋势，大概要五到十年。sfw
我国收入差距大，主要是市场配置资源的结果，要想解决，不能靠市场，而要靠政府，靠转移支付来解决。转移支付就是要通过种种途径，对低收入群体进行各种补贴。sfw
尹志超目前是西南财经大学金融学院教授、中国家庭金融调查与研究中心副主任，该中心成立的主要目的是开展中国家庭金融调查项目，建立一个具有代表性的家庭层面的金融数据库。尹志超认为，房地产市场供过于求，空置率很高。推动房地产市场的不是刚需，而有可能是改善型需求或投资性需求。限购应该取消。对于收入差距大的问题，不能靠市场来解决，要靠政府来解决，靠转移支付来解决，转移支付就是要通过种种途径，对低收入群体进行各种补贴。sfw
城镇化难成房地产上升的动力sfw
新京报：你所在的中心叫中国家庭金融调查与研究中心，能否解释一下家庭金融的概念？sfwsfw
尹志超：家庭金融是一个新的领域。金融学有两个传统领域，一个叫资产定价，研究的是金融市场之中产品如何定价的问题，比如股票如何估值，另一个是公司金融，研究企业融资投资策略，治理结构等具体问题。sfw
家庭金融应该是跟这两个领域并列的第三个领域，是研究家庭的金融行为，包括家庭的借贷行为、投资行为、消费储蓄行为等。金融学中，对家庭的研究一直不够重视，但事实上家庭是整个经济体中非常重要的细胞，家庭行为决定着整个宏观经济。sfw
新京报：你们在发布了房地产调查数据后，曾与任志强有一场争论，双方争论的焦点是什么？sfw
尹志超：我们的房地产报告中，一个基本观点是房地产市场供过于求，空置率很高。供过于求是从增量和存量两个方面说的。存量角度，中国房地产市场供给很多，原因是我们有二套房、三套房的家庭有很多，平均空置率是22.4%，美国只有2.5%，我们是很高的。sfw
增量方面，我们计算了刚性需求和改善型需求，发现在中国新购房家庭中，购买首套房的比例在逐年下降，而买二套房和三套房的家庭在上升，这就意味着，推动房地产市场的不是刚需，而有可能是改善型需求或投资性需求。这样的需求是最脆弱的，一旦预期改变，这些需求可能就没有了。sfw
所以我们争论的个焦点是刚需的问题。任志强认为，城镇化以后，老百姓有大量刚性需求，有大量住房需求，需要建很多房子。但事实上，我们的数据显示，刚需不是推动房地产市场的最重要力量。第二焦点是，我们认为房子空置率是22.4%，任志强根据统计局数据，认为空置的没有那么多。第三个焦点是，我们认为房地产供给大于需求，原因在于老百姓持有的二套房、三套房可能变成潜在的供给。但任志强不完全认同，他认为老百姓不会一夜之间卖出来。sfw
新京报：你们的数据完全准确吗，有没有考虑过任志强也有他的合理之处？sfw
尹志超：任志强的主要依据是统计局的数据分析，而统计局数据公布的竣工面积数据是来自于房地产开发商申报的数据，这个数据可能会对面积有所低估。此外，老百姓也有自己建的房子，这些也是供给，但并不需要申报。总体而言，几个方面导致了他对房地产供给的低估，所以他认为中国的房产空置率没有那么高。sfw
新京报：城镇化会改变你们的判断吗？sfw
尹志超：我们对这个问题也进行过深入分析。我们的数据显示，过去30年中国农村劳动力大量转移，在农村受过教育读过书的高中以上的人，60%以上已经进城了，青壮年40岁以下能进城的也都进城了，留在农村的多数是妇女、儿童、老人。这部分人进城后并没有购买房屋的能力。所以，城镇化的速度并不会像我们想象的那么快。sfw
第二方面，中国对城镇化高估，原因在于我们很多官方对城镇的统计是按照城乡代码，这可能会影响统计结果。城乡代码现象是比较特殊的，比如有可能它是一个农村，但政府要求每年城市化率要有一定比例的上升，所以会给某些乡镇一个城市代码，这样它就由一个村委会变成居委会，这种城镇化叫被动城镇化。那里的居民还是从事农业生产，住在自己的房子里，这部分人是没有购买房子的能力的，而他也算是城市居民了，这部分被算作刚需是不合理的。sfw
所以总的来说，我们对城镇化的判断是存在高估，未来发展不会像我们想象的那么快，城镇化也难以成为推动房地产继续上升的动力。sfw 
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