[摘要] 23日，《经济参考报》记者从海口市获悉，该市日前已下发内部文件，决定中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者，未来在“执行限购的46个城市”中，将在限购政策上出现明显的分化。
阴霾
去库存仍为压力
市场分析机构CRIC研究中心认为，上半年以来，房地产行业的调整，成为导致中国经济下行的因素。“在没有强大外力干预情况下，房地产市场通过自身完成调整的周期更多取决于价格的回调、需求的释放、库存的去化。”
上海易居房地产研究院7月14日发布《6月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至6月底，受监测的35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。同时，包括北上深广等35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该存销比数值为16.4。
易居研究员严跃进告诉《经济参考报》记者，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将下跌。从今年上半年行情看，库存去化的速度不断放缓，房企的资金周转也愈发艰难。伴随库存增加这个态势，地方政府救市的冲动也愈发强烈。
报告还显示，截至6月底，35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到97.5%、87.0%和86.0%。
新任住建部部长陈政高日前对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。尤其是“千方百计消化库存”的表述，无疑将成为地方政府后续楼市调控政策的重要依据，高库存城市的限购政策退位也将成为大势所趋。
实际上，截至目前，重点城市住宅成交量仍在低位徘徊，市场区域分化明显。中原地产监测的40个城市数据显示，7月前20日新建住宅成交面积日均值较6月下降4%，除一线城市下滑幅度较为明显之外，二线城市小幅下降6%，而三四线城市则微升1%。
而从市场销售情况来看，根据统计局公布数据，上半年商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。虽然降幅比1月至5月份收窄，但整个上半年均处于负增长区间。值得关注的是，当下市场区域分化明显，尤其是东部地区上半年商品房销售额同比下降14.0%。
张大伟告诉《经济参考报》记者，大部分松绑限购城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力巨大。以此前明文松绑限购的呼和浩特市为例，根据上海易居房地产研究院的报告显示，2013年底，呼市的住宅去化周期高达37个月，排在35个大中城市之首。
业内普遍认为，库存增加、销售低迷是地方政府松绑楼市限购政策、刺激需求的主要动因。呼和浩特、济南、南宁、海口等城市无一例外都受到楼市库存的压力。而这些城市实施增加市场信心的政策，主要也是为了刺激需求消化库存，减少房企资金沉淀，加速资金流动，同时防止引起金融风险。
“综合来看，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。”张大伟告诉记者，地方政策松绑限购政策的意愿正在逐渐走强，尤其是在楼市持续降温的情况下，松动调控已经成为定局。预计未来还会有更多城市出台不同角度、不同程度的松绑政策。
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