[摘要] 楼市分化的特征正在加剧。
越脆弱越危险的城市
值得注意的是，报告结果显示，上百城市中，脆弱型和风险型占到了一半以上。
脆弱型城市是人口经济基本面较差，市场增长潜力较小，投资价值指数得分偏低的城市。主要包括哈尔滨等个别省会城市和嘉兴、襄樊、包头等三四线城市。脆弱型城市的典型特征在于城市人口、产业经济和房地产市场间的不相协调，其与风险型城市的关联度极高，极易受到外部环境变化的冲击而失去投资价值或陷入风险型城市。其中，不乏当前市场表现非常繁荣的城市，如湘潭、连云港、岳阳等。
从区域来看，中西部城市在脆弱型城市中占比超过一半，而在14个风险型城市中占据11席，可见中西部地区的房地产投资价值仍然与东部地区存在较大差距；而海口、三亚、温州等东部二三线城市则由于市场供需不协调、市场规模缩减、房价下跌等原因而进入风险型城市的行列。
风险型城市则是具有一定投资价值但市场风险较大的城市。主要包括鄂尔多斯[-0.24%资金研报]、三亚、榆林、北海、黄石等三四线城市和个别东部二线城市，如温州。风险型城市的典型特征在于其房地产市场出现严重的供需矛盾或供给过剩从而导致的市场疲弱。这些风险型城市中一部分来自西部落后地区，另一部分来自资源型城市，如黄石、鄂尔多斯等，经济繁荣的背后是经济结构失调、城市经济空心化、贫富差距过大等严峻问题。
风险型城市中接近70%来自形成型城市群，如呼包鄂榆城市群的呼和浩特、榆林、鄂尔多斯均在其中，房地产市场的过度繁荣与城市人口、经济发展健康水平的背离是导致这一现象的主要原因。
21世纪经济报道记者注意到，上述脆弱及风险型城市不乏大型房企进入，如温州、岳阳、芜湖等，包括万科[简介实时动态]、保利[简介实时动态]等大型龙头房企均已进入。一不愿透露姓名的大型房企开发部人士说，进入这些城市后房子去化很慢，又占用了很多资金，不得已之下从前年开始公司高层毅然重返一二线城市投资。
城市主导物业亦在分化
黄晓媛最近很纠结，要不要帮爸妈在山西太原买套房，一半为住，一半为投资。而根据上述《研究》，山西太原目前住宅投资高潮已过，正在进入商业、写字楼主导阶段。
据介绍，通过深入分析35个大中城市房地产投资价值与三类物业投资价值的关系，世联发[简介实时动态]现城市房地产投资价值的主导物业也正在产生分化现象，已有大量大中城市的房地产投资价值开始由住宅主导向商业、写字楼或混合型物业主导转变，实现城市房地产投资价值的转型升级。
在35个有相关商业、写字楼数据可查的大中城市中，呼和浩特、银川、西宁、兰州等西部城市还处于以住宅主导城市房地产投资价值的发展阶段，太原、南宁则正在向商业、写字楼主导型迈进；合肥、长沙、长春处于住宅与商业混合型主导投资价值的发展阶段。
而重庆、成都等城市处于住宅、商业和写字楼均衡发展、共同主导城市房地产投资价值的发展阶段；乌鲁木齐、昆明等城市虽然属于商业和写字楼混合主导型，但其仍极为靠近住宅主导，表明这些城市尚未实现真正意义上的投资价值转型升级。
相较之下，北京、西安、广州、济南等城市向商业和写字楼混合主导投资价值的转型升级则更为成熟；上海和天津是单一的商业主导型城市，杭州和深圳则是写字楼主导型城市。
吴志辉等研究人士指出，某类物业对城市房地产投资价值的主导作用是个相对概念，并不能等同于其他物业就不具备投资价值，不同物业投资价值的相互协调对于城市房地产投资价值的提升也尤为重要，两者表现出正相关的特征。
“处于不同发展阶段、资源禀赋各异的城市，其市场潜力、增长速度和发展空间将会在激烈的区域竞争中剧烈分化。”吴志辉认为，未来城市房地产投资机遇和风险的并存已成为不争事实，在进入上述不同类型的城市中时应更为慎重，脆弱型、风险型城市应避免大规模进入。
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