[摘要] 党的十八届三中全会就完善房地产税制，提出了“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求。尽管只有短短15字，但在包括增值税、消费税、个人所得税、房产税、资源税和环境税等在内的一揽子税制改革方案中，却是最引人关注的。
用房产税替代土地增值税sfw
三中全会提出的加快房地产税立法，与现行房产税比较虽然只有一字之差，但含义却大相径庭，性质完全不同。如果说房产税改革仅仅指房产税这一税种改革，而房地产税改革则是指包括房产税在内的整个房地产税制改革。既包括开发环节税改，也包括转让环节税改，还包括持有环节税改。sfw
我国现行房地产领域涉税可分三个环节。一是开发环节：房地产开发企业取得土地开发权，要缴纳土地出让金，不动产交易契税，如果占用农村土地要缴纳耕地占用税；房地产企业从事房地产开发时，规划设计、建筑施工、配套设施支出都要缴纳营业税、附加税、企业所得税等相关税；当房地产进入销售时，开发商在预售阶段要缴纳营业税、附加税、土地增值税、企业所得税，销售完成时要缴纳印花税，并就预缴税进行清算，购房者则要缴纳不动产交易契税和印花税。二是转让环节：在这个阶段，旧房转让要根据持有时间、交易价格有区别地缴纳营业税、附加税、契税、印花税、个人所得税或企业所得税。三是持有环节，企业房产需缴纳房产税和土地使用税，个人房产除上海和重庆试点外暂不征纳房产税。sfw
由于未来税制改革的基本原则是不增加新税，如果要增税必须先减税，因此未来适应供给管理的主要改革思路是降低开发、转让环节税收，提高持有环节税收。具体来讲就是提高持有环节房产税，降低开发转让环节土地增值税。sfw
之所以要提高持有环节房产税，首先在于合理税制。无论是从房地产税收合理性、税收制度公平性还是地方财政可持续性出发，都有改革的必要。从房地产宏观调控分析，开征房产税将增加持有成本，从而减少持有，有利于扩大二级市场供给。之所以要取消土地增值税，一是由于土地增值税不合理。因为对房地产开发企业既要征收土地增值税，又要征收企业所得税，事实上存在对同一笔所得双重征税。对房地产企业双重征税，虽然有利于增加国家税收，但负面后果也很明显。不是减少开发企业利润，导致房地产供给减少，就是通过转嫁税收助推房地产价格。取消土地增值税，有利于增加房地产开发企业利润，增加房地产供给，或降低房地产成本，降低房地产价格。二是土地增值税也不是国际惯例。从世界各国和地区来看，除台湾地区外，很少有使用土地增值税的国家和地区，而台湾征收土地增值税后就不再征所得税，所以并不存在重复征税。三是土地增值税也不可能长期持续存在。我国房地产企业暴利是在一个特定历史条件下的产物，当房地产价格持续上涨时有暴利，而当房地产价格趋于下跌时，不但没有暴利，连正常利润也不复存在。因此，随着房地产市场变化，以及由此带来的房地产税源变化，以房产税替代土地增值税正当其时。sfw
由先行先试转为先行立法sfw
在我国，虽然房产税改革已为大多数人所认可和接受，房产税试点扩围也已不可逆转，但由于缺少统一规范的法律制度，使改革困难重重。上海、重庆试点已近2年，还未有其他城市跟进。这次三中全会明确提出落实税收法定原则，并要求加快房产税立法，从而使房产税立法有理由成为落实税收法定原则的突破口，并使房产税改革路径由先行先试转为先税收立法、再扩围改革。然而，立法同样面临艰难的制度抉择。sfw
首先，在纳税范围确认上，按增量还是存量征税。现行上海房产税试点是对增量房产征税，存量房产不征税；而重庆房产税除独幢别墅外也是增量房征税。上海和重庆之所以不约而同地选择增量房征税，主要出于征收管理可行性方面的考虑。对增量房产征税体现法律上的既往不咎，先告知再征税原则，更容易让居民接受；对增量房产征税可以按交易价格征收，而交易价格相对简单，具有管理上的可行性。但增量房征税的制度缺陷也很明显，不但制度不合理，而且税收规模偏小，难以发挥房产税调控功能。但从时点上分析，当期增量房随着时间推移都会变成存量房，所以当年征收房产税的增量房在下一年度也可以称为存量房。从长远来讲通过转让交易，存量房绝大部分将会转变成增量房。sfw
其次，无论是增量改革还是存量改革，都涉及普遍征税和选择征税的抉择。现行上海和重庆模式都采取了选择性征税方式，但两者征税依据有所区别。上海依据户籍、套数和面积3个标准计算征税：而重庆依据地区、价格、套数和面积4个标准计算征税。实行选择性增量房征税是现行上海和重庆房产税的基本模式，出发点是保障居民基本生活购置房产不征税，主要针对投资性购置房产征税，从而发挥房产税促进收入分配和调控经济作用。但选择性征税的问题：一是使得税收制度复杂化；二是不符合财产税普遍征税原则；三是不符合公平原则。sfw
第三，房产税立法也涉及计税价格，采用交易价格还是评估价格。现行无论是上海还是重庆都采用交易价格作为计税价格。主张交易价格的理由主要是基于增量房征税，又以静态视角分析，而且现实房产价格又处于上涨过程中。如果要对存量房征税，或对增量房征税，从动态视角出发，采用交易价格就显得不合时宜。从长期动态分析，无论是增量改革还是存量改革，以评估价格替代交易价格是趋势。sfw
最后，房产税立法最为突出问题是税率结构，涉及比例税率和累进税率选择。累进税率有按价格和数量两种计算办法，现行上海和重庆个人住房房产税税率总体按交易价格确定。在现行增量改革，同时实行了限购和限贷前提下，依据交易价格确定税率有其合理性和必要性。但从未来改革方向看，当更多采用房产税来进行调控时，或者要对存量房征税，可考虑将按价格设计税率改为房产套数来设计税率。sfw
房产税立法面临艰难选择，关键是对于房产税的合理定位，将房产税定义为合理税制改革，还是宏观调控改革，不同出发点会有不同制度保障。但有一点是肯定的，推进改革需要有合理、可行法律先行，来规范房产税改革。
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