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专家谈房地产税改三大转变 房产税替代土地增值税

经济参考报  2013-12-13 09:40

[摘要] 通过控制需求政策,确实在短期内取得了抑制房价过快上涨的预期效果。但控制需求的结果是房价短期小幅下跌后便是更为猛烈的持续上涨,甚至几乎到了失控的地步。

用房产税替代土地增值税房天下

三中全会提出的加快房地产税立法,与现行房产税比较虽然只有一字之差,但含义却大相径庭,性质完全不同。如果说房产税改革仅仅指房产税这一税种改革,而房地产税改革则是指包括房产税在内的整个房地产税制改革。既包括开发环节税改,也包括转让环节税改,还包括持有环节税改。房天下

我国现行房地产领域涉税可分三个环节。一是开发环节:房地产开发企业取得土地开发权,要缴纳土地出让金,不动产交易契税,如果占用农村土地要缴纳耕地占用税;房地产企业从事房地产开发时,规划设计、建筑施工、配套设施支出都要缴纳营业税、附加税、企业所得税等相关税;当房地产进入销售时,开发商在预售阶段要缴纳营业税、附加税、土地增值税、企业所得税,销售完成时要缴纳印花税,并就预缴税进行清算,购房者则要缴纳不动产交易契税和印花税。二是转让环节:在这个阶段,旧房转让要根据持有时间、交易价格有区别地缴纳营业税、附加税、契税、印花税、个人所得税或企业所得税。三是持有环节,企业房产需缴纳房产税和土地使用税,个人房产除上海和重庆试点外暂不征纳房产税。房天下

由于未来税制改革的基本原则是不增加新税,如果要增税必须先减税,因此未来适应供给管理的主要改革思路是降低开发、转让环节税收,提高持有环节税收。具体来讲就是提高持有环节房产税,降低开发转让环节土地增值税。房天下

之所以要提高持有环节房产税,首先在于合理税制。无论是从房地产税收合理性、税收制度公平性还是地方财政可持续性出发,都有改革的必要。从房地产宏观调控分析,开征房产税将增加持有成本,从而减少持有,有利于扩大二级市场供给。之所以要取消土地增值税,一是由于土地增值税不合理。因为对房地产开发企业既要征收土地增值税,又要征收企业所得税,事实上存在对同一笔所得双重征税。对房地产企业双重征税,虽然有利于增加国家税收,但负面后果也很明显。不是减少开发企业利润,导致房地产供给减少,就是通过转嫁税收助推房地产价格。取消土地增值税,有利于增加房地产开发企业利润,增加房地产供给,或降低房地产成本,降低房地产价格。二是土地增值税也不是国际惯例。从世界各国和地区来看,除台湾地区外,很少有使用土地增值税的国家和地区,而台湾征收土地增值税后就不再征所得税,所以并不存在重复征税。三是土地增值税也不可能长期持续存在。我国房地产企业暴利是在一个特定历史条件下的产物,当房地产价格持续上涨时有暴利,而当房地产价格趋于下跌时,不但没有暴利,连正常利润也不复存在。因此,随着房地产市场变化,以及由此带来的房地产税源变化,以房产税替代土地增值税正当其时。

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