[摘要] 记者采访了解到,目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢,房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金数额庞大,总额达数百亿。
二是清算过程复杂,诸多扣除项目难以准确计算。根据土地增值税清算管理规程的规定,扣除项目必须是纳税人实际发生、并取得合法凭据的支出。但在实际操作中,会出现拆迁补偿安置费、公共配套设施等成本难以准确确认的情况。sfw
天津一家房地产企业的财务人员告诉记者,土地增值税计算方法复杂,企业自身都无法搞清楚,必须要借助会计师事务所的专业人员来完成;为了完成清算,核实成本,企业必须细心留下房屋建造中的发票和合同,但还是有一些费用没有正规的发票,难以在成本中扣除,这些都给税收工作增加了困难。sfw
三是政府、企业两头为难,助长了房企的侥幸心理,它们更乐于拖延清算。一方面,土地增值税清算过程较为复杂,税金或补或退、清算结果不定,地方税务机关难免存在畏难情绪;另一方面,企业纳税意识不强,存在侥幸心理,税务机关清算力度的不到位,助长了企业拖延清算的做法。sfw
胡怡建认为,土地增值税从预征到清算,有一个“倒算账”的过程,其时间间隔可能长达两三年甚至更长。由于楼盘都是房企成立项目公司进行开发,项目公司提早清盘,或者久拖不清盘,对项目清算及土地增值税的征缴都带来更多不确定性。sfw
宜加强征管防税源流失sfw
记者采访了解到,许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点,千方百计想办法避税。比如,房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行,但一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工,漫长的验收过程中,有些开发商故意滚动开发项目,有意地将项目决算期推后。sfw
天津一家房地产企业财务人员透露,企业一般不敢逃偷税漏税,但会在法律允许的范围内,对土地增值税做出税收筹划,减少企业成本。比如,只有出售房产才会产生土地增值税,而一些车位没有产权,不出售、仅出租,这部分收入就不会产生土地增值税;在小区内建造的公共设施、会所等配套设施,也可以纳入房屋销售的成本,减少税负;还有的企业会在签订销售合同时,提高装修费用的比例,减少房屋销售的收入,也可以实现避税。sfw
受访专家建议,一方面应加大对房地产企业的会计检查,统一房地产企业核算标准,提高会计信息质量;另一方面,完善房地产企业土地增值税征管办法,细化预征管理,及时对具备清算条件的房地产开发项目组织清算,防止税源流失。sfw
此外,税务机关宜加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门联系,全程跟踪、及时掌握房地产开发企业的涉税资料。在项目清算时,尽量配备会计师、税务师、造价师等专业人员,提高清算效率和质量。
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