[摘要] “一铺养三代”这句被开发商神话了的宣传语，成为了许多人投资商业地产的梦想所在，而随着限购政策将一些住宅购买力挤出到不限购的商业地产领域，商业地产投资风头正劲，而一些投资陷阱的存在也正在威胁投资者的本金安全。
个例现象搜房网
“售后返租”成商业地产隐患搜房网
记者翻阅了一下手机短信，类似于杨章这样的投资项目为数不少。
“10年固定，总回报超100%”、“即买即可享受，首年8%逐年递增”、“坐享其成，固定年可达10%”……
商铺“返租”的营销方式在时下非常火热，但是记者发现，早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后或者变相售后的方式销售未竣工商品房。但产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，现实中却从未被消灭。搜房网
从表面上看，开发商开出年约8%、10%甚至12%的售后率，但实际上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。搜房网
例如，本来一处只值2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到3万元/平方米，尽管其承诺10年每年，年10%，但实际的又是多少呢？假设10年内商铺本身既不也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租为100%(每年8%×10年)，但投资者的实际房产却为-50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年也只有(100%-50%)/10=5%，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。“售后返租”的特点就是，在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租合同。购房返租成为目前商铺、超市、酒店、办公等类型项目销售的重要组成部分，也成为普通市民进入楼市“炒房”的低门槛切入点。
虽然门槛低，但是就目前的国内房地产市场，没有对“售后返租”设定规避风险的机制，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是不行的。投资时万不可被开发商巧立的各种名目所蒙蔽，一定要综合考量各种因素，冷静思考后再做出决定。
据记者了解，部分卖散产权的商业地产难以定期收回租金的问题外，还受出证难困扰。
玄机
不限购成撒手锏
记者发现，投资于商业地产的人群大都是家境比较殷实、有了两套以上住房的市民，由于限购政策的出台，这些人无法再次购买住宅，因此商业地产的“不限购”成为最吸引他们的地方。甚至，与住宅市场“限购”政策打压市场的调控政策相反，各地政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推商业地产市场向上行走，投资客势必也会将目光转向商业地产市场。
数据也印证了这一点，与住宅市场的持续低迷不同，商业地产过去一年上扬势头强劲。石家庄市房协的一份名为《石家庄市2011年房地产市场基本情况分析及2012年房地产市场预测报告》公布的数据显示：2011年商业营业用房预售备案3315个项目中共计32.86万平方米；2010年1287个项目，13.08万平方米。就立项数目而言，同比增加2028个，增幅为258%；以面积为依据增幅为251%。“尤其是在信贷政策上，限购令并不针对商业地产。这在商业地产开发商的眼里，成了商业地产发展的新契机。”商业地产并未纳入本轮调控的重点。“从限购令出台的相关政策来看，商铺、写字楼投资本身也不以套数为单位，因此并不存在限购的说法。”有观点认为，就目前而言，“限购令”新政之后住宅投资风险加剧，促使部分热钱转投商业地产。
提醒
商业地产投资需回归理性
面对交投活跃的商业地产投资，业内人士也不断提醒，投资必须理性，选择更需谨慎。
商业地产本身对城市的商业氛围，人口规模，消费能力都有很深的依赖程度。目前，我省商业地产发展存在一些缺陷。许多地区商业地产处于混战状态，商业地产存在投资者的非理性，对商业产品甄别能力比较弱，难以区分商业物业是投资品还是消费品。
此外，开发商也参差不齐，开发商、投资商对商业地产理解很肤浅，以为商业+地产就是商业地产，可是商业地产最终是要活下去的，活下去才是硬道理。要依靠地段、商圈基础、物业硬件条件，尤其是物业后期运营和管理能力上，持续稳定生存，很多项目正处于一种“生而不养，养而不教”的状态，最后这种放任导致项目空置，投资受损。正是这种不专业的对行业产品理解，造成很多垃圾物业。
我省的城市，大多属于二三线城市，专家认为，二三线城市在商业地产的发展中要等待行业升级，特别是提高是商业地产投资开发的专业度，正确认识商业投资属性，克服和避免以往一线城市出现的弊端，非专业，非理性的投资导致大量商业物业空置闲置，二、三线城市的人口规模、市场空间是有限的，如果再重蹈覆辙，对于整个行业投资积极性和消费者的信心甚至是未来经济服务产生很大负面影响。在属性认识上，专家一语道破天机；“商业地产不是传统住宅地产，是非银行类的金融产品”。而作为普通投资者而言，需要认识到商业地产的这种金融属性与住宅的区别，既然有金融属性，那么在投资过程中，保证本金安全就是投资者必须考虑的要务。
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