2017年还有不到一个月就宣告终结。这一年，我国楼市经历了“限购+限价+限贷+限售”等多重调控。
重拳出击下，楼市调控也收到了预期的效果，房价涨幅普遍下降，房产市场大幅降温。
尤其是作为“首都圈”的京津冀地区，楼市调控力度最强，出现了“量价齐跌”的现象。
随着腊月的到来，京津冀地区楼市开始步入凛冬。
以北京为代表，北京市住建委11月29日发布的数据显示，今年3月份以后，北京的商品房销售面积增速持续走低，1-10月，北京市全市商品房销售面积仅607.3万平方米，同比下跌51.4%。
数据来源：北京市住建委
不仅如此，根据国家统计局半年来公布的数据，10月份北京新房、二手房价环比和同比均在下跌，尤其是二手房环比下降0.5%，且下降状态已持续半年之久。11-12月份，北京二手房房价下降状态也并没有改变的趋势。
数据来源：国家统计局
京津冀楼市的“滑铁卢”自然离不开房地产发展的内在逻辑，但是对其影响的，还是密集且严格的调控政策。
1
调控频出，京津冀联动限购
回顾2017这一年，从范围来看，京津冀地区的楼市调控政策最为密集，且力度也最强。
以北京为代表，自“317新政”起到整个3月份结束，不到半个月的时间，北京市连续发布了20多条限购政策，其中力度最强的，分别是“317新政”和”326新政“。
“317新政”提高了首套房的首付比例，并且执行“认房又认贷”。“认房”认的是北京的房产，而“认贷”的范围是，即在范围内，只要有过购买住宅的贷款记录，就会被判定为二套房，首付直接翻了一倍。
如果说“317新政”提高了首付比例、降低杠杆率，进而抑制了投 资炒房，而“326新政”在打击炒房的同时，则是在“资质”方面进一步明确在京买房的门槛。
可以说，326新政是继通州商办限购之后，北京对商办市场调控的升级版，力度之大，效果之明显，很可能空前绝后。最主要体现在以下几点：
1.新房商办只能以公司名义购买，二手商办个人和公司都可以买，但是不管新房还是二手商办，交易时必须全款
2. 购买商办项目的个人需要有在北京购买住宅的资质，且名下无在京房产（商办+住宅）
3. 之后新建的商办项目，分割单元面积不能低于500平
由于存在着“资质”和“资金”的双重限制，北京商办自此“一落千丈”，连续多个月成交量都无法转圜，短时间内也难有大的改观。
数据来源：大山房产俱乐部
与此同时，河北和天津的限购相继“遍地开花”。
自3月1日，涿州率先限购之后，涞水、崇礼、石家庄、保定、廊坊、承德、秦皇岛、唐山等地相继出台楼市新政，截止到6月份河北省基本已经全部限购。
在环首都城市中，廊坊限购力度不断升级，7月份，廊坊市宣布，“要努力把房价稳定在2016年10月的水平上，确保环比不增长”；同时外地户籍购房者要想在廊坊置业，需提供3年社保和纳税证明。
作为直辖市的天津，3月底宣布，外地人在津买房需要提供在本市3年内连续缴纳2年以上纳税或社保证明，这一政策被当地人称为天津最严楼市调控政策，影响力可见一斑。
到6月份，租售同权概念提出，以及北京限价房和共有产权房的陆续推出，给本来就犹豫的购房者更多观望的理由和退路，市场上对楼市“看空”的人也越来越多，对于开发商来说，销售的难度也越来越大。
而8月份以后，各大银行又纷纷提高贷款利率，首套房利率上浮20%，银根缩紧，很多银行“贷无可贷”，对购房人的资质审核更加严格。
这就意味着，买房人面临的不仅仅是购房成本的增加，也是买房门槛的变相提高。
9月份，922七城连夜限售的发布，楼市调控进一步升级。
河北省会石家庄也加入了限售的阵营，首次提出在限购区域内，家庭拥有2套住房的，5年之内不得上市交易；家庭拥有3套住房的，8年之内不得上市交易。
10月份，为了打好“蓝天保卫战”，环保部发布《京津冀及周边地区2017-2018 年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，要求在2017年10月至2018年3月长达半年的时间内，北京市各类建设工程停工，以减轻污染程度。
这一政策加大了工程的管理难度，很多项目可能也因此延迟半年拿预售证，楼盘销售和回款周期加长。所以总体来讲，这场“蓝天保卫战”推迟了部分项目入市的时间，这些楼盘的销售额也受到影响，相应市场成交量也会随之减少。
截止到现在，伴随着各种调控政策的发布，京津冀地区的楼市已经大幅降温，廊坊、涿州等环京城市更是惨淡萧索，各个售楼处都一片冷清。
其中廊坊的燕郊被称为“中国最惨楼市”，部分楼盘房价暴跌67%。
安居客数据显示，燕郊11月二手房均价为23733元/m2，环比上月大跌4.00%，创今年以来跌幅，连续7个月暴跌。
新房方面，燕郊11月新房均价为25100元/㎡，大跌近10000/㎡，环比上月大跌28.29%。
环京城市的兴衰主要取决于北京，所以，一旦北京楼市出现风吹草动，这些城市得到的信号最为敏感，这也是环京城市这段时间哀鸿遍野的主要原因。
而相比于环京城市，北京、天津以及河北省会等一线和二线城市，因为有需求支撑，楼市抗风险能力更强，房价的走势更符合楼市自身的发展逻辑，即长期看人口，中期看土地，短期看货币。
2
土地供应量增加，促成楼市降温
从供求关系来讲，目前京津冀地区总体来看土地供应量都在增加。根据中原地产数据显示，北京和天津今年1-11月的住宅土地供应量均排在前10，住宅供应量达到502.56万平方米，同比发展速度超过540%.
同时，北京2017年的土地成交宗数和建设用地面积已经回归到2009年的水平，住宅用地成交量是2016年的8倍。
数据来源：中原地产
数据来源：中原地产
数据来源：中原地产
在土地供应量连续4年持续下降、而楼面价连续4年持续走高的状态下，今年北京的楼市终于迎来转折，将之前的情况做了个180°的大逆转。
土地供应量的大幅增加，以及楼面价的下降，不仅仅意味着供需矛盾进一步平衡，也意味着开发商面临的竞争压力更大。
所以，今年北京房价下降不仅仅是政策原因，同时也是供求关系所致。政策频发，供应量增加，量价齐跌也合乎逻辑。
今年4月，两部委就加大土地供应的问题联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。
而在9月中旬，政府再次敦促已开发土地入市，并且对实施情况进行监督检查。
照此形势看，可以明确的是，政府的供应执行力足够强。今年未完成的土地供应，也会在明年陆续入市，并且随着“租售并举，房住不炒”的落实与深入，明年京津冀的市场也难有大的起色。
3
防止泡沫破碎，巩固金融安全
11月，央行行长周小川撰文，全篇都在阐述金融安全。
“金融安全是国家安全的重要组成部分，准确判断风险隐患是保障金融安全的前提”。
“总体看，我国金融形势是好的，但当前和今后一个时期我国金融领域尚处在风险易发高发期。”
美联储“加息+缩表”已经在进行，美国逐步开始实行从紧的货币政策。作为WTO的一员，从全球经济一体化和防范金融风险的层面出发，我国的货币政策将不再宽松，而是执行稳健的货币政策。
另一方面，不断高企的房价和房价收入比是泡沫危机的潜在风险。
因此为了防止泡沫危机的出现，以及*御来自国际社会金融风险，国家除了对楼市进行限购以外，在信贷方面也加大了限制力度。
贷款利率提高，首套房贷款利率上浮20%，很多银行资金不足，“贷无可贷”。
同时，国家严查“消费贷”等贷款项目，加大力度整顿“P2P”网贷平台，严格监控、防范资金乱入楼市。
多重限制下，楼市成交状况自然一片惨淡。
2017年对于中国房地产来说，注定是不平凡的一年，以至于被称为“史上最严调控年”。
而京津冀地区，由于调控力度最强，自然也遭遇了“冷冬”。
2017年12月，京津冀地区的楼市仍在冷风中，瑟瑟发抖。。。。。。
（来源：房天下雄安）
房小妹0012017-12-06 09:31:21
