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旧楼“加梯”如何畅行

河北日报     2017-05-04 05:32

[摘要] 目前我省大部分老旧小区加装电梯仍是雷声大雨点小,成功案例屈指可数。“加梯”之路要实现一路畅行,卡在哪里,难在哪里,出路又在哪里?

每座城市,都有大量的老旧小区。如今,伴随着小区的老去,这些小区中的很多居民也逐渐步入暮年,上下楼让他们感觉力不从心,甚至很多老人因此变为高楼上的“囚徒”,老楼旧房加装电梯正成为刚需。

然而,记者在走访中发现,目前我省大部分老旧小区加装电梯仍是雷声大雨点小,成功案例屈指可数。“加梯”之路要实现一路畅行,卡在哪里,难在哪里,出路又在哪里?

“加梯”正成为刚需

“现在每天平均要接到两三个加装电梯的咨询电话。”对于日渐迫切的电梯加装意愿,河北摩根电梯有限公司总经理袁雄飞的感受非常直接。

每个城市,都有大量的老旧小区,这些小区中的很多居民都是老年人,上下楼越来越不方便,生活质量大受影响。老旧小区“加梯”改造正成为刚需。

最近,石家庄世纪花园小区的13部电梯通过了最后的验收,即将投入运行。去年8月,石家庄怀特小区也加装了电梯。这些小区成功“加梯”,也吸引着更多人前来取经。

今年4月底,记者到怀特小区采访时,便遇到唐山某房地产公司老板王立祥——他是带着四个小区业主的委托,来石家庄实地考察“加梯”情况的。

“唐山老旧小区加装电梯的需求更大,由于特殊的地质条件,唐山以往居民楼多为六层,但现在居民们岁数大了,都面临着下不了楼,出不了门的问题。”作为一个房地产公司的老板,王立祥看到了加装电梯市场所蕴含的商机,“我们公司也打算依靠手上经营房地产的资源,拓展加装电梯业务。”

今年3月1日起,《河北省电梯安全管理办法》开始实施,明确了未配备电梯的老旧住宅小区加装电梯的资金来源渠道,提出“符合国家有关规定的,可以使用住宅专项维修资金和房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金,以及社会投资等其他合法资金加装电梯”。

新政策的出台,也使加装电梯成为老旧小区热议的话题。位于石家庄翟营南大街上的神兴小区便是其中之一。

“岁数大了,爬楼梯爬到二楼几乎就是极限,三楼已经成为跨不过去的坎儿。” 79岁的孔大爷是加装电梯的积极拥护者。

孔大爷家住石家庄神兴小区三期,该小区都是七层楼房。孔大爷住在四楼,虽然腿脚还利索,但稍有负重便吃不消,“买面粉,一次最多买10斤。买袋8斤的红薯,我们老两口都得用小购物车前后抬着上楼。”

据有关部门测算,目前全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米,7成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯,高龄、失能和患病老年人出行变得越来越困难。

“我们单元702住的老两口马上就70岁了。701住的今年74岁,得过脑血栓,每天都是扒着栏杆走。502住的老两口都是74岁。402住的老哥哥今年正好80岁……”同样家住神兴小区三期某栋五楼的宜大爷详细列举着本单元住户的情况。

而宜大爷74岁的老伴儿患有冠心病,“出院回来一个多月了,还没下过楼。”

没有电梯的老旧小区却恰恰是老人们居住最集中的地方。随着老龄化的加剧,越来越多的老年人正像宜大爷的老伴儿一样,被“囚禁”在高楼之上。

除了老龄化引发的刚性需求,房价的上涨也使得更多的人考虑加装电梯。

“咨询的人里,已经住上了改善型二套房的也不少,他们想加装电梯,主要是想让老房子的价位上个档次。”袁雄飞介绍,“多层加电梯,价格涨很多。”

“同一个小区,带电梯和不带电梯的房子比相差确实不少。石家庄市区东部有一个小区,同样的楼层户型,带电梯的每平方米两万三千元,不带电梯的一万九千元,一套120平方米的房子,总价相差30多万元,一部电梯钱都出来了。”石家庄国大地产中介的一位经理说。

上“热”下“冷”,业主意见难统一

去年下半年,省住建厅曾对老旧小区加装电梯意愿进行了问卷调查,神兴小区就是一个调查点。听说发意见征询表,宜大爷一口气领了十来份,发给本单元业主。

“绝大部分邻居都说好。”对于加装电梯,宜大爷显得很乐观,“只有两户意愿不那么明确。一户是一直陪孩子上学在外租房,一直没回来,没问着;另一户是觉得费用还是有点高。”

但经历过实质性加装协商的业主,提起这个话题就没那么乐观了。

“咨询的越来越多,装成的少之又少。”摩根电梯增添加装电梯业务已有四年多,但总共才成功加装了6台,除了为怀特小区安装了两部外,其余四台都是县里宾馆饭店的外挂电梯。

“让多数人达成一致意见,不是个简单事。”袁雄飞感慨。

事实上,在宜大爷家所在的神兴小区业主微信群里,关于加装电梯问题,早已出现了意见分歧。有的业主担心加装电梯会影响房屋质量,有的担心会影响采光,有的担心会影响低层的房价……在很多加装电梯的实际讨论中,往往是高层业主表现积极,而反对意见绝大多数来自一二层等低层业主。

对于低层业主关心的采光问题,怀特小区和世纪花园加装电梯都是通过在阴面安装解决的。记者在现场看到,加装电梯的井道正靠楼道走廊的墙壁,每层的电梯门都与楼道转折处的平台相连,居民下电梯后,上半层或者下半层楼梯便可到家,这样安装不仅能充分利用楼道转折处空间,减少施工量,也不会对两侧业主的窗户等造成遮挡。

虽然采光能基本保证不受影响,但有专家指出,加装电梯毕竟直接涉及低层住户等利害关系人权益,会对低层业主的视线等形成干扰。同时包括房屋安全加固、小区场地改造、管线设施迁移、消防等诸多方面,因此,有的小区也会视情况对低层业主进行一定的经济补偿。

加装电梯的安全问题,也是小区业主关注的焦点。

“电梯是特种设备,国家有严格的验收程序,电梯的安全性能不用担心。”袁雄飞介绍,老旧小区加装电梯,都是先有正规设计院出具图纸,然后照图施工。“目前本地老旧小区加装的,都是外挂电梯,单独设计井道,与整个楼梯平行运行,由钢柱承重,不用担心楼梯与电梯之间的承重问题。”

在采光和安全考虑之外,拉低底层房价也是致使业主投出反对票的原因。

石家庄国大地产中介的一位经理介绍,加装电梯确实会对高楼层的房价产生拉动作用,但低层也不会因此降价。“低层,尤其是一二层,一直是多层楼房炙手可热的楼层,加装电梯后,高层楼价的涨幅过快可能会对低层业主产生一些心理影响,但从长远来看,加装电梯会整体提升小区的档次,这不管对哪个楼层都是有利的。”

一旦决定加装电梯,业主们首先需要解决的便是费用如何分摊的问题。由于目前加装一部电梯费用大概在三四十万元,不是个小数目。如果涉及电力扩容,又会增加一笔费用。业主们很容易因为分摊方案不能达成一致意见导致加装计划“搁浅”。

怀特小区一栋楼共有6层,每层2户,3个单元共有36户业主。由于电梯不经过一二楼,因此无需一二楼分担费用,每部电梯费用由每单元8户业主参与分摊,三层及以上楼层业主达成一致意见,均参与使用和费用分摊,六层出资5.5万,楼层低一层少一万元费用。

就加装电梯出资额如何分摊,厦门市曾出台指导意见提出:业主可自行协商出资比例,也可参照以第三层为参数1,第二层为0.5,第一层为0,从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1,第五层1.2……这为小区居民协商提供了参考依据。

“加梯”如何不再难

“决定加装电梯能否成功的最核心的问题,就是要有一支由热心业主组成的有毅力和公益心的管理团队。”世纪花园近来一出手便是13部电梯一起装的“强大阵容”,引得其他小区业主前来咨询,小区业主之一付国强每次都会重点强调这句话。

付国强介绍,2016年6月份,在坚定了加装电梯的目标后,世纪花园便成立了由热心业主组成的装电梯团队,这个团队在电梯的安装和协调中功不可没。

“加装电梯是好事,千万不能因此引发邻里矛盾。”付国强说,起初,世纪花园的“加梯”之路走得也不顺畅,“但这些问题其实都是沟通问题,要打消他们的疑虑。”

为此,这个团队组织安装电梯的业主主动粉刷楼道,安装了楼宇可视对讲、监控系统,提高单元公共环境和安保措施。为了打消大家对安全性的疑虑,他们每周六下午还组织电梯公司和建筑方面的专家在小区物业办公室,给大家答疑解惑……

“而且,为大家办事,一定要经得起推敲。”付国强说,世纪花园的加装电梯合同都是各单元与电梯公司直接签约,装梯费用各单元自己掌握,装电梯团队手中“不过钱”。

“很多小区业主觉得,加装电梯不就是一家出几万块钱吗?那就大错特错了。”付国强说,“最关键的,还是要有人愿意站出来,愿意当个‘领头羊’为这件事跑前跑后。”

对付国强他们这个团队来说,协调小区内部意见只是其中的一项内容,繁琐的手续办理也使得“加梯”意味着巨大的工作量。

据了解,加装电梯涉及规划、建设、电力、质监、消防等众多部门,加装电梯还涉及部分建筑物面积的变更,相关产权证变更等方面的问题。各种行政手续加之建筑设计、施工、造价等工程文件,无疑是个巨大的挑战。况且,很多老旧小区还可能出现竣工图、验收报告等建筑原始资料遗失的问题,这无疑也会使手续办理难上加难。

虽然在住户间的利益协调上,居民自主协商是主体,但政府的引导作用不能缺失。而且目前在关键问题上,相关规定确实还有不少需要明确和细化的地方。

由于我省尚未出台加装电梯方面的细则,根据《物权法》规定,“改建、重新构建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”

在具体实施中,不同地方的相关规定则有不同的细则解释,各地尽管推出了相关政策,但收效甚微。

比如北京2010年出台的有关指导意见,由于对老旧小区加装电梯实行“一票否决制”,该政策实施7年里却迟迟难以落地,今年3月份才出现首个“加梯”成功的老旧小区。南京2013年便出台“加梯”规定,但碍于之前“需经本幢或本单元100%业主同意”这一规定,4年里仅8个小区加装了电梯。

而在具体实施中,究竟是“三分之二”还是“百分之百”,几乎已经成为决定电梯加装能否“顺产”的关键。

此外,加装电梯影响的主体是老人,由于年龄、精力和专业的限制,对加装电梯涉及的繁琐程序,他们大部分难以胜任。对此,厦门为方便办理“加梯”手续,在行政服务中心专设一条龙服务窗口。

鉴于加装电梯涉及很强的技术问题,市场上也存在良莠不齐的现象,业主如何选择电梯公司和设计院,相关部门是不是也可以给予一定的指导?

上述系列问题都有待于相关规定的细化。

目前,我省质量技术监督局已出台《河北省电梯安全管理办法》,我们也期待,老旧小区加装电梯所涉及的更多相关管理部门,都能尽快出台细化的规定,能够给曲折的“加梯”之路,带来一个光明的结果。

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