[摘要] 9月30日，北京发布此轮楼市新政，之后多个城市紧跟步伐。到10月8日，全国已有20多个城市先后发布新的楼市调控政策。
在楼市持续火爆背景下，国庆黄金周前后多地密集推出调控措施。
9月30日，北京发布此轮楼市新政，之后多个城市紧跟步伐。到10月8日，已有20多个城市先后发布新的楼市调控政策。
业内人士认为，这是新一轮调控收紧的开始，预计这一调控浪潮或将继续。多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。
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或有更多城市推出“退烧”政策
“十一”假期期间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布楼市调控政策，又有珠海、东莞和福州三座城市重启限购限贷。
10月8日，上海、南昌再出楼市调控新措施，这使得本轮加入调控行列的城市达20多个。
综观这些实施楼市调控的城市，都面临较大的房价上涨压力。多位业内分析人士认为，此轮调控政策的出台主要是针对近期房价上涨过快的城市，抑制房价过快上涨是直接的目的。
据中指研究院数据显示，9月中国百城房价环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点，涨势已持续17个月。已经开始实施限购或限贷的苏州、厦门、杭州、合肥、南京、武汉9月份新房价格则分别环比涨1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，继续保持强劲上涨势头。
分析有关数据信息，业内人士认为，未来石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，不排除有出台调控政策的可能。这些城市从地理位置上看，要么是经济发展比较不错的重点二线城市，要么就是位于一线城市周边的城市。其次，这些城市楼市已经趋于活跃，而且房价涨幅过快。因此，这些城市都有可能出台各自版本的限购做法。
实际上，上一轮楼市限购周期(2014年9月30日前)，高峰时共有46个城市发布了限购政策。
有市场人士认为，此轮房价暴涨源于年初去库存背景下宽松的信贷政策。
中国房地产业协会原副会长朱中一分析，今年初，在去库存的背景下，国家出台了一些较为宽松的信贷政策，这在当时高库存的背景下是适当的，也化解了很多库存。但现在供求关系发生了变化，尤其是一些一二线城市出现了炒房现象，杠杆在不断加大，政策肯定要调整，各地要针对高杠杆和高库存这两类不同的城市采取分类指导政策。
针对热点地区楼市持续高温态势，从二季度苏州、南京等率先出台收紧措施，到三季度苏州、南京、厦门、武汉等城市接连加码限购限贷，再到近期杭州、郑州、福州、济南、北京、天津等加入调控收紧行列，各地政策充分体现“因城施策”“一城一策”总体要求下的差别化、精细化调控思路。
专家认为，各地调控政策短期将为当前过热楼市适当降温，可能还有更多城市会出台“退烧”政策。不过，也要看到一些城市仍面临去库存的压力，或将延续既有宽松政策，预计四季度各线城市政策分化将更明显。
专家认为，未来，整个楼市的调控将会更多地呈现出“因城施策”的样态，逐步向中央“一城一策”的调控思路靠拢。
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各地调控核心为限购限贷
梳理显示，国庆黄金周前后各地出台的楼市调控政策内容虽有异同，但核心多集中在限购限贷方面。
有的对购房数量进行限制。
在本轮出台调控新政的城市中，基本都涉及重启或扩大限购。其中，苏州限购政策涉及的行政范围大，下辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围。深圳、南京楼市限购政策比较严格，单身居民限购一套住房。
深圳市房地产研究中心主任王锋表示，“深八条”规定户籍单身人士限购1套住房，该规定缘于楼市疯涨有些人通过假离婚获得购房资格来炒作楼市，这一措施将堵住原来限购政策的漏洞。
有的提高了购房首付款的比例。
常见政策为提升二套房首付至四成或五成。苏州力度较大，不但第三套禁贷，二套房首付也提升到了八成。
北京的政策要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35％，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50％。购买非普通自住房的，首付款比例不低于70％。
有的还对限购房屋的面积进行限定。
郑州市限购180平方米以内住房，而厦门市限购144平方米以下住房。
还有的措施采取了逐步加码的政策步骤。
如杭州10天内出台三次楼市调控政策。郑州市在20天内出台两次。南京市9月25日在主城区范围内重启住房限购，10天后该市再次提升限购要求。
另外，还有城市推出的调控政策同时包含限购和限贷。
天津、郑州、成都、济南、无锡、福州等地同时出台了限购、限贷等措施，且多地采取了“分区调控”模式。例如，天津对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房，同时提高其首套房商贷首付比例至40%。
可以说，各城市新一轮楼市调控政策中，北京、深圳、合肥、苏州等城市限购力度已经恢复到2014年“9·30”之前。
专家说，从目前的调控力度来看，北京市出台政策的力度大，后续出台政策的城市是否会效仿北京，还要看政策的效果。
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稳房价重在稳定预期
各地限购限贷政策能否稳住“疯狂”的楼市？
权威专家在接受新华社记者采访时表示，多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。面对房地产市场的日趋分化态势，政府应适当增加土地供应，稳定市场预期，对房地产调控必须坚持分类指导，“因城施策”。
朱中一说，此轮调控政策相对比较温和，对刚需和部分改善性需求还是挺照顾的，但针对性也很强，目的就是限制炒房，防止泡沫出现，房价上涨的速度会有所放缓。
在中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平看来，多地先后出台调控政策，抑制投机投资需求，遏制房价过快上涨，有助于引导市场预期，稳定房地产市场。
廖俊平分析，部分城市实施了限购措施，直接遏制过快增长的购房需求。通过提高购房首付比例，特别是提高了二套房首付比例，不仅直接减少购房需求，还能降低银行信贷风险。此外，应该严厉打击炒买炒卖、哄抬房价等违法违规行为。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，针对楼市的地方调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，重点打击投机需求，抑制投资需求。另一方面增加住房及用地供给，缓解供求矛盾，满足合理需求。同时还重拳整顿市场秩序，政府有关部门对广告、开发、中介等加强了监管，保护消费者合法权益。
“相信这一系列措施，对稳定热点城市的房价、稳定社会预期，会发挥积极作用。”刘洪玉说。
针对多地房价上涨，凸显楼市供求关系的不平衡问题，有专家建议，政府应切实增加住房用地供应，稳定市场预期。
“对热点城市而言，在需求上升的情况下，通过增加住房供应，是可以部分地缓解供需矛盾的。”廖俊平认为，政府通过适当增加土地供应，并完善相应的基础设施配套，吸纳市场需求，是缓解供需矛盾、平抑市场价格的长远之道。
刘洪玉分析，从公开数据看，有的城市实际土地供应量不到供应计划的两成，应加大土地供应督查，让这些城市把土地供应计划真正落实到位。“土地供应规模，要根据住房需求确定，并向社会公布。未来几年的土地供应计划也应当一次性公布，从根本上稳定市场预期。”刘洪玉说。
此外，受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响，近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。专家建议，金融机构应对流入房地产市场的资金加大监管，防控楼市风险和泡沫。
刘洪玉认为，目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外，还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入，购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等，甚至一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金，也直接或间接进入了房地产市场。金融部门应当加大这方面的监管，引导更多的资金进入实体经济。
而针对市场分化，廖俊平建议，热点城市的调控重点应当是控房价、防风险、防泡沫，三四线城市和县城的重点依然是去库存。
观 点
楼市疯涨背后 凸显经济转型重要性
近期中国部分城市楼市火爆，房价一路高涨，再次激起市场和民众对房地产泡沫化的担忧。在接受新华社记者采访的美国专家看来，中国房地产风险仍然可控，但这凸显出中国迫切需要推动经济转型的重要性。
国际货币基金组织亚太部副主任马克斯·罗德劳尔表示，近几个月来中国房价涨势很快，特别是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供给的市场因素，另一方面也反映出地方政府早些时候取消了一些购房限制措施以应对房地产市场下滑，为此银行新发放了很多住房贷款。
罗德劳尔对新华社记者说，目前来看，这并不是中国经济短期内面临的系统性风险。他指出，房地产市场的火爆主要集中在一线和二线城市，中国三四线城市的房地产市场规模更大。中国房地产市场仍可能维持稳健增长，因为潜在需求仍然在增长，逐步消化之前的库存，这是比较健康的发展。
不过，罗德劳尔也强调，近一段时间中国部分大城市出现房价过快上涨是不可持续的，必须警惕房地产市场可能出现的泡沫，需要立即采取措施控制风险。
从长期来看，罗德劳尔建议中国征收房产税，他认为这不仅有利于增加地方政府财政收入，也有利于更好地调控房地产市场。
彼得森国际经济研究所高级研究员尼古拉斯·拉迪也指出，目前中国房地产投资仍维持低位，销售回升显示需求仍比较强劲，许多城市的库存开始大幅下降，房地产市场朝着这个方向调整是合适的。
拉迪告诉记者，目前开发商并没有因为销售大幅回升而立即大幅增加投资，房地产市场的调整不太可能触发泡沫。他说，现在中国政府也推出了比较严格的限购措施，这些政策措施将有助于抑制房价过快上涨。
彼得森国际经济研究所客座研究员罗里·麦克法夸尔对记者表示，近期部分地区楼市火爆反映出中国经济的结构性问题。中国居民储蓄率仍比较高，银行利率不高，股市表现也不佳，因此居民希望通过投资房地产实现资产。
麦克法夸尔说，随着中国推进结构性改革，改进社会安全网，这将有助于降低居民储蓄率，从而有利于金融系统以及房地产市场的稳定发展。
罗德劳尔也指出，中国经济的结构性问题在于高储蓄率，目前储蓄占GDP比重达47％至48％。这些巨额储蓄在国内需要找到回报合理的投资机会，这有可能加大市场波动风险。因此归根结底，中国还是需要解决经济结构性问题，降低储蓄率，实现经济的平衡发展。
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