[摘要] 对于保定楼市的种种变化，业内人士有着不同的感受。在本次高峰论坛中，隆基泰和实业有限公司策划总监王鹏分享了其感受到的这几年保定商业地产的变化，以及如何在保定商业地产大军中实现突破和差异化经营并深挖东部区域发展潜力。
编者按 2015年，是房天下成立16周年之际，也是保定房天下成立5周年之时。5年时间，保定房天下经历了从无到有、从小到大的过程，在这期间房天下也见证了保定楼市的巨变，5年时间保定楼市到底经历了怎样的变化？未来保定楼市又会向着怎样的方向发展？保定房天下特举办业内高峰论坛，邀请业内大腕儿共同探讨保定楼市5年来巨变及未来发展。
保定房天下5周年业内高峰论坛现场
过去的这五年，是保定发展为迅速的五年，保定发生了翻天覆地的变化：城建方面，万博、茂业、保定东站等新地标在五年间横空出世，古城换新颜；楼市方面，土地价格不断上涨，房价也是节节攀升。数据显示，保定土地价格和房价在5年内均上涨了约4成，部分高端项目已带领保定楼市进入万元时代。对于保定楼市的种种变化，业内人士有着不同的感受。在本次高峰论坛中，隆基泰和实业有限公司策划总监王鹏分享了其感受到的这几年保定商业地产的变化，以及如何在保定商业地产大军中实现突破和差异化经营并深挖东部区域发展潜力。
隆基泰和实业有限公司策划总监王鹏
环境影响市场变化 时代衍生品需适应城市发展需求
隆基泰和实业有限公司策划总监王鹏在谈及保定这几年来商业地产变化时，首先回顾了保定土地市场的变化。其中从今年1月份到9月份，平均每个月土地出货量大概是8-10宗地，在8月份，总共出让28宗，其中10宗是工业工地、18宗是住宅和商业用地，土地供给量逐渐在加大，也就是说去除拿地补证的因素外，从2014年每月出货量5-6宗地，到2015年每月贡献10宗地左右，加大了城市化进程。
再者，从商品房交易分析。从2013-2015年，每年的商品房交易量在550万左右平方米；从今年1月-9月，住宅市场平均每个月的去化量在120000-200000平米上下，大概是1200套-2500套房子；写字楼每个月去化量18000-30000平米左右，公寓去量在18000-22000平米，写字楼主要是以整层销售、并购等方式而公寓主要是单套单套卖，相对去化较慢。从这样一个商品房市场的交易情况来看，2015年去化速度相对2014年来讲有所增长，商业产品不如住宅产品利润高、回钱快实现价值链，开发商业和住宅形成倒挂。
面对市场上出现的商业和住宅倒挂的现象，王总讲到，不论是从发展进程还是所受的关注点，保定市商业市场稍显滞后。
其实，商业市场受政府的政策影响和大环境影响更严重。以隆基泰和未来像素为例，从2013年开发到进入市场，每月平均去化2000平米，通过“非毛坯”等各种去化方式，都不太好，而在2014年的3月“副都”传闻影响，项目去化14000平米，也就是说在公寓类市场中可以看到，整体投资的风向和政府的主旋律会影响市场；对于写字楼市场，在本土企业里边能拿得起地或开得起厂子都有自己的办公地点，靠着轻资产的企业来购买我们的写字楼商品，他们稍显弱势。所以说对于这样的产品如何去创新？这就需求“全民创业”，那么，我们的产品就要相应变化。
王总将房地产市场划分为三个阶段，阶段是比房阶段，即2000年初到2010年，这个阶段一两套房就能够满足需求；第二个阶段是比车阶段，2010年以后，尤其是2013-2015年尤为明显，简单的居住需求升级为生活品质在商品房住宅体系下，衍生出来开发商研发各自的产品系，这一阶段将会持续8-10年。同时在未来5年，保定会出现“东富西贵、南'频'北豪”的状态。从现在的发展情况也可以看出，在东湖片区，写字楼等商业在大量开发，同时也在变异，如隆基泰和在该区域拿了很多商业用地，来做大城市综合体，如未来石，当然在此区域也创新出其他的产品、项目。另外北部片区，现在房价基本都在8000甚至超过10000。西边也正在建设当中，东边会衍生出一部分购买力流入到西部。南频，是指居住人群不断的跟新变化、他们的思维也在变化从而加快城市化建设、市场化。在整体的市场环境下，保定出现板块化竞争，不再只是现在的几个商圈，如会出现北二环商圈等等。后的阶段预计出现在2020年以后，或者还会延后，命名为“比强阶段”，这时社会进程加快，保定居住空间加大，车行距离在1h左右，将出现更适应时代需求的产品，如以大平层等为主流。从隆基泰和自身来讲目前正试水引进物联网+、金融+，在未来商业地产逐步优化、多元化时也要变革销售型的物业类型。
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