[摘要] 楼市新政发布后，立即成为申城市民的关注焦点。如此对比，降低首付比例，对于此类改善型购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。
楼市新政发布后，立即成为申城市民的关注焦点。二套房贷首付比例下降，将对哪些人群带来利好？上周刚进行房屋交易的购房者，有可能退税吗？就市民关心的几大热点话题，本报记者请有关专家一一解读。
上周缴税还能退吗？
问昨晚，市民王先生咨询道，上周五，他刚刚购买了一套位于宝山区顾村公园附近的二手普通住宅，房屋购入3年、未满5年，要求购房者代缴了十余万营业税。“仅仅相差两三天，我代房东缴的营业税有可能退吗？”王先生咨询道。
答财政部昨天发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称“通知”)，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。新政开始执行日期为2015年3月31日。
开发商会不会涨价？
问对于政策对房地产市场的利好，多数网友表示担心，新政会不会让房价再次上涨？
答记者采访发现，申城多位开发商都保持谨慎的态度，政策是对低迷楼市的激励，不会盲目涨价。对购房者来说，目前或许是好的入市时机，新政实施后，可能会造成后期房价出现水涨船高的局面。
贷款成本会否增加？
问二套房低首付款比例调整为不低于40%，势必带来购房者首付款和按揭贷款的一个结构调整。贷款成本将有啥改变？
答上海易居房地产研究院研究员严跃进以200万元总价的住房为例，算了一笔账：撇去部分城市6成首付的做法，如果按照目前一线城市首付7成的比例计算，那么首付款是140万元，需要向银行贷款60万元。这样60万元的贷款如果按照商业贷款进行计算，那么20年期、等额本息、新的基准利率的贷款条件下，还款总额为102万元，月供4264元；如果按照4成的比例进行计算，那么首付款是80万元，需要向银行贷款120万元。这样120万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，还款总额为205万元，月供8528元。
如此对比，降低首付比例，对于此类改善型购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。比如说，7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元；实施4成首付，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。这样对比，要增加43万元的贷款成本。
但是，这背后却有一笔资金在节省。即在7成首付的情况下，需要多缴纳首付款60万元。但现在这笔费用可以先不缴纳，而是通过按揭贷款进行缴纳，可以分期按20年的水平进行支付，自然降低了购房者的成本。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善型购房者积极入市，降低入市门槛和成本。
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