[摘要] 2014年9月1日起，《河北省物业服务收费管理实施办法》将正式实施，同时已经执行了10年的2004版《河北省物业服务收费管理实施办法》废止。
2014年9月1日起，《河北省物业服务收费管理实施办法》将正式实施，同时已经执行了10年的2004版《河北省物业服务收费管理实施办法》废止。此次出台新政与2004版旧规相比，有哪些变化？新政将会对物业服务行业产生哪些影响？有业内人士称，新政击中了物业潜规则的要害，那么新政落地古城又将面临哪些问题？本期楼市专刊特邀请保定市住建局物安处和市物业管理协会相关负责人对新政进行解读。
新政变化：停车费将实行政府指导价取消装修押金
9月1日起正式实施的《河北省物业服务收费管理实施办法》（以下简称《办法》）对物业费、停车费、二次加压费、装修押金等都作出了明确规定。
新《办法》进一步明确了物业服务收费项目。其中供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不得计入成本。物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费，但不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。
新政规定，停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价，车辆特约保管服务费实行市场调节价。已购买或租赁车位场地使用权的，合同约定使用期限内不再收取场地占用费，业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。
针对小区出入卡管理，新《办法》中增加了“业主或业主委员会委托实行小区出(入)卡管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的，不得收取出入证(卡)费。
而在广告经营收入上，新政规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
保定市住建局物业管理协会秘书长田军认为，此次新政与2004年旧规相比，亮点就在于物业服务费根据社会平均成本变动情况适时调整，可建立与当地社会平均工资水平联动机制。
“新政出台后，河北省各地市可以根据当地社会平均成本、工资水平调整物业服务费，将有利于物业企业的正常运营发展。”田军说道。
实施难点：物业经营成本或成新政推行挑战
尽管业内评价新政权责更加明确，收费更加明了，但执行起来依旧面临很多问题。保定市住建局物业管理协会秘书长田军向记者讲述了物业管理中存在的困难。
首先，保定市物业收费率只达六七成。田军告诉都市报记者，物业管理协会曾做过行业生存现状调研，结果显示保定市物业服务收费率只能达到60%-70%。业主对物业提供的服务不满意，拒交物业费。而物业企业收不上钱，只能降低服务标准，长此以往只能形成恶性循环。
其次，物业承担了很多额外工作。“国家《物业管理条例》规定，小区的供水、供电、通气、通讯、有线电视等有关部门应向最终用户收费，并负责维修维护。而保定，这些工作目前基本都由物业公司来承担。”以水费为例，田军说保定多数小区都由物业代收，供水公司是按小区用水总量进行收费，由于管网老化造成的漏水损失最终都需要物业来承担，无形中增加了物业运营成本。“以秀兰物业公司为例，管理的13个小区，每年跑冒滴漏费用就能达到一二百万。”田军告诉记者。
此外，对于此次新政中物业不得收取装修保证金的规定，田军坦言，初期会使物业管理很被动。“装修保证金的作用就是制约业主在装修过程中的违规行为。如果业主违规了，一方面可以用经济手段制裁，另一方面，装修押金也可用来后期修缮。物业没有执法权，现在装修押金取消了，物业少了一个制约业主不合理行为的手段。”
政策落地：
物业服务等级及定价细则
正在筹备中
田军告诉都市报记者，河北省自2004年出台了《河北省物业服务收费管理实施办法》后，各地市十年来都在力争出台新的实施办法，但始终没有结果，此次新政加快了河北省各地市级出台物业服务等级和基准价收费办法的步伐和速度。
“从9月1号起，我们一定积极、义不容辞的坚决执行和落实《办法》，同时通过正常渠道反映实施过程中存在的困难和问题。”田军寄希望于保定市物价部门和住建部门，希望尽快出台保定市质价相符的物业服务等级和基准价。
住建局物安处处长梁慧方表示，目前正与保定市物价部门沟通协调，物业服务等级及定价细则也正在积极筹备中。
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