[摘要] 4月份，一向被认为抗跌性十足的高端市场亦回暖遇阻，“表情”降温，未能延续3月“小阳春”，疲软态势尽显。而商品房与二手房“结伴”保持“冷清”态势，上演“不红不火”戏码。
4月份，一向被认为抗跌性十足的高端市场亦回暖遇阻，“表情”降温，未能延续3月“小阳春”，疲软态势尽显。而商品房与二手房“结伴”保持“冷清”态势，上演“不红不火”戏码。sfw
今年，杭州楼市率先“跳水”，降价潮迅速蔓延无锡、温州、常州等地，甚至一向被认为价格坚挺的北上广深等一线城市商品住宅市场也陷入低迷，以价换量逐渐成为开发商撬动市场需求的最主要手段。一时间楼市的“拐点论”以及“崩盘论”甚嚣尘上，一些业内人士也纷纷认为楼市泡沫将破。sfw
在上述背景之下，4月底，无锡、南宁、天津、杭州等多个二三线城市已经开始集体联手放松楼市各种限制，包括放松限购、鼓励入户、降低购地保证金等各种方式，随后广州、郑州、佛山、铜陵等相继放出楼市调控松绑的消息，一时间仿佛开启了“救市”模式，救市措施横扫一二三四线城市，似乎调控的松绑可以阻挡楼市的下行。sfw
拐点？sfw
高端市场：3月“小阳春”4月“倒春寒”sfw
就在3月，作为拥有“高贵血统”的高端住宅市场，走出了一道独特靓丽的风景线。3月，高端市场“优雅大气”，成交量价反现“小阳春”迹象。sfw
其中，别墅市场作为高端“家族”的重要成员，成交量上涨两成，均价更是跃居历史高位，成为“金三”典范，亦用实际行动证明了豪宅的抗跌保值性。sfw
与此同时，高端公寓与别墅系出同门，其成交态势亦延续别墅火热态势，在整体市场成交低迷的情况下，高端公寓相当“争气”，保持“高贵”，与普通住宅的颓势形成明显分化。《一线城市高端物业投资报告》指出，北京3月高端公寓成交同比基本平稳，环比2月走势大幅转好，总体成交162套。sfw
针对高端市场喜迎“小阳春”的背后原因，泰禾[简介实时动态]集团总裁助理、品牌总监沈力男对凤凰房产表示，当前北京1000万-2000万的入门级豪宅市场的客户群体还是很大的，这部分人有能力也有需求进入市场。此外，从季节上，3月份之后又是传统的销售期，因此在三月出现“小阳春”也是正常的。sfw
然而，好景不长，北京4月高端住宅市场成交明显回落。根据5月期《一线城市高端物业投资报告》数据显示，北京别墅成交量同环比双双下降四成左右，均价连续两月上升后微幅回落；高端公寓成交量同环比也有五成左右的下跌。sfw
从具体数据来看，4月，北京别墅成交146套，同比下降38.9%，环比大幅下降47.1%；成交均价38354元/㎡，同比大幅上涨70%，环比微幅下挫0.2%。高端公寓成交同环比亦开始下挫，除别墅以外市场报价50000元/㎡以上的高端住宅共成交110套，同比大幅下挫46.1%，环比也大幅下挫41.2%。sfw
就具体项目的表现方面，根据《一线城市高端物业投资报告》，泰禾北京院子[实时消息价格户型点评]3月成交额为6.17亿元，位居北京当月别墅成交榜榜首；而在4月份，项目成交下滑至1.71亿元。泰禾北京院子项目负责人表示，事实上，北京院子目前签约的已经有80余组，但是网签的仅有40余组，这主要是因为银行信贷紧缩，有些客户的贷款批不下来，因而影响了销售进度。sfw
无独有偶，格林云墅亦出现了成交走低，3月成交4.46亿元的好成绩，4月则下挫至6861万元，急速下滑。此外，西山艺境、鸿坤•林语墅同样出现了成交额走低现象。sfw
值得注意的是，近期，二手豪宅二手豪宅降价的消息不绝于耳，难逃楼市低迷“魔爪”。日前，北京豪宅代理专业机构丽兹行发布了一套钓鱼台7号院项目豪宅，高调打出“豪宅降价千万，业主诚售”。该套豪宅面积为318.46平方米，3室2厅5卫，拟售总价为3700万元，按照该挂牌价计算，本套房源的单价仅为11.6万元/平方米，相比同楼层住宅的单价约为16万元/平方米，这套豪宅的总价低于市场价1000多万元。sfw
对此现象，沈力男认为，二手房走低的核心原因是钱的问题，客户量少并不是需求少了，而是银行的支持减少了。
商品房与二手房不“红”创造多个值sfw
今年以来，与高端市场“阴晴不定”、“高低不平”相比，商品房市场表现“始终如一”的“阴冷”。根据亚豪机构数据显示，2014年2月更是仅成交2221套，创下2006年有网签记录以来、连续九年来的历史值。sfw
5月14，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布前四月北京主要经济数据。数据显示，今年前四月，全市商品房销售面积为357.2万平方米，同比下降降低近四成，至此，北京商品房销售面积同比累计增速已经连续13个月回落。sfw
此外，楼市在“红五月”表现却一片惨淡，在“五一”黄金假期“落空”，3天成交不足200套，创下七年来新低，下滑程度出乎意料。sfw
就个别项目而言，金色漫香苑项目30套尾房优惠多多，打出4万抵40万、3万抵30万的优惠，另外，全款有九五折优惠。如此算下来，一套五居的房源，均价虽为2.8万元/平方米，而优惠下来则为2.3万元/平方米，相当于让利5000元/平方米。
沈力男认为由于刚需对价格以及预期比较敏感，因此在市场波动时，首先遇冷的往往是刚需市场，而市场恢复时豪宅市场又是回暖最快的部分。sfw
北京二手房的日子亦叫苦连连，根据北京市住建委官方网站数据统计显示，截至5月13日，今年二手房仅成交32904套，同比去年同期的80437套下调了59%，创下了网签全面执行后的值。sfw
沈力男表示，二手房价持续走低对新房市场是会有不利的影响，但这并不是决定开发商是否推盘的原因，开发商还是会综合衡量自身的条件，跟着自己的销售节奏走。但是不排除部分开发商资金较为充足，可能会选择推迟开盘的时间。
专家：楼市下行银行是“真凶”sfw
自2014年以来，楼市降价似乎屡见不鲜，从杭州房价“马年跳”，再到广州、南京等城市的打折“促销”。3月，北京“”失守，加盟“跳水”行列，住总万科橙[实时消息价格户型点评]上演调价入市戏码，成为北京“领降”项目。之后，东亚印象台湖[实时消息价格户型点评]紧跟其后，平价入市或成为常态。此外，近期，北京城建[简介实时动态]•海梓府项目推出团购特价房的消息，报名即可享受28800元/平方米起的团购价格，相比大部分房源成交均价3.2万元/平方米，拥有的价格优势。sfw
一时之间，楼市集体下行催生了“崩盘论”与“拐点论”，在这一背景之下，购房者的观望态势凝重，情绪得到充分的发泄，并盼望着楼市泡沫的挤出，等待买房好时机。sfw
华远地产[简介实时动态]董事长任志强分析认为，楼市只是在供求关系调整的过程中会有变化，但是价格并没有下降。如果说是拐点，那也是被银行“打拐”的。针对当前房价高的问题，任志强则认为这是因为政府不用供求关系来调节市场价格。sfw
著名经济学家郎咸平亦表示，部分城市出现房价下跌，最主要的原因就是银行在“钱荒”之后，停办住房按揭，导致今年一季度房地产市场出现了巨变。sfw
中国农业银行首席经济学家向松祚指出，中国房地产的价格，一定会出现一个相当长时期的一个调整，就是向下的调整。银行现在对房地产政策的调整，正好是因为银行看到了房地产的拐点，要出现了。开发商向房地产市场确实注入了太多的资金，银行现在也开始从某种程度上感觉到要自食其果，所以现在开始警惕。sfw
救市？
房企“嗷嗷待哺”
在低迷的市场环境下，房企利润出现下滑，生存环境急剧恶化。例如，万科作为龙头老大，其首季净利润为15.29亿元，同比减少5.23%。其次，继浙江兴润置业出现房企倒闭破产的现象之后，光耀集团一度被传倒闭。
5月15日，融创中国控股有限公司与绿城中国控股有限公司双双发布停牌公告，下午融创发布公告称表示，公司正与绿城中国三位股东宋卫平、夏一波及寿柏年进行磋商，拟收购绿城中国不超过30%的股份。不难看出，在当前的市场大环境之下，企业的生存大于发展，因而不惜“卖身”以求自保。
在这一背景之下，房企“叫苦连连”，上演“爱哭”戏码，并发出“房价还没怎么降，政府比我们更着急”等言论。这些观点似乎都在复制2008年类似戏码，以喊话楼市进入冷冬期为手段，传播“救房地产就是救中国经济”的理念，以此“逼宫”出台宽松的政策，效果得到实际验证，之后便有相关宽松的政策面世，等待被拯救。
“我认为这不是拐点，而是市场正态分布曲线的一个平稳期，他是正常的。”新城控股高级副总裁欧阳捷在16日举行的“2014中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十二届中国房地产投融资大会”期间接受凤凰房产采访时表示，过去房地产都是讲政策，都是看“天气”，但现在我们不看“天气”了，更多是做好我们的内功，我们看到没有宏观政策的干预，没有大的外力的影响下市场在正常的波动，这种波动正好是开发商所期望的。
“救市大军”横扫“江湖”
在救市的“大军”里，南宁率先打响了“炮”，并正式发布份官方限购调整文件，称从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房，成为“救市”“星星之火”。
4月底，无锡、南宁、天津、杭州等多个二三线城市已经开始集体联手放松楼市各种限制，包括放松限购、鼓励入户、降低购地保证金等各种方式，随后广州、郑州、佛山、铜陵等相继放出楼市调控松绑的消息。其中，安徽铜陵出手“全面救市”，将公积金贷款首付降低至20%。
对此，欧阳捷认为，现场市场已经走到一个比较平稳的阶段了，从严格来讲，住建部现在应该是没有调控，地方政府现在是把一些限制市场行为的动作放开，不要过多的去干扰市场，“并不能算是‘救市’”。
回归？
中国农业银行首席经济学家向松祚：大规模“洗牌”加速
向松祚认为房地产的拐点与金融市场的调整，与银行和房地产政策的调整，没有必然的关系。
，中国的房地产市场经过多年的积累，总体来讲已经出现严重的供应过剩。第二，市场已经出现严重分化，北上广深等地或许房价还在上涨，成交量还有，但如果看更多的城市，成交金额和成交面积从去年第四季度到今年季度都在同比下降。第三，房地产公司开始降价。中国房地产公司负债率普遍非常高，现在银行已经在高度警惕这个风险。对于很多房地产公司而言，银行贷款和社会融资成本很高，很多房地产公司开始需要抛售房产回收现金。
向松祚建议市场回归理性，就是说过去地方政府过度依赖土地财政的这个时代应该结束了，过去无数的企业，包括无数的制造业企业，高科技企业都去从事房地产，依赖房地产赚钱的日子应该结束了、所有的老百姓都指着买房子赚钱的时代应该结束了。
向作松认为，中国的经济应该转向结构调整，转向真正的用科技、服务来拉动经济，这才是所需模式。而这些靠短期的拿块土地赚一笔钱，赚一把就走的房地产公司肯定有一批会被市场“洗牌”掉。
北京房地产业协会秘书长陈志：未来两三月市场将回归正常
“总体来看不能说是坏，只能是不好。”北京房地产业协会秘书长陈志在谈到最近的市场走势时表示，他认为，未来一段时间刚需购房人群将加速入市，此类产品以价换量的态势逐渐确立，“目前很多企业都在快跑或是准备快跑，低迷的市场会出现逐渐的回升”。
陈志认为，造成目前市场的观望的主要原因是货币的紧缩，是对于买房人的按揭的速度的影响。“我相信未来速度一定会上来，但新增量不一定会增加。”同时有可能出现的降准会进一步增加市场的流动性，房地产行业将会吸纳更多的资金。
“自住房毫无理由的锁定了20万人的需求，”陈志表示：“这种需求更多是一种赌的，不太合理的需求。”他认为自住房很多是有缺陷的，很多购房者可能还没有意识到自住房没有想象的那么增值。未来会陆陆续续的将自住房的价值问题以及以后可能发生的增值问题跟购房者去做更多的交流，当消费者意识到这样的问题时会主动把自己的选择转向商品房市场，未来两三个月是北京市场逐渐回归正常状态下的关键时期。
新城控股高级副总裁欧阳捷：大吃小、快吃慢行业集中度逐步提升
对于绿城与融创之间的收购事宜，欧阳捷对凤凰房产表示，并不能说是绿城出事了，绿城上半年的动作还是很大的，目前很多标杆企业销售已经是负增长了，但是绿城是正的。“主要还是宋老板有些灰心了”。
他认为，从表面来看，绿城很多产品还是买的比较好的，但是销售并不是绿城的强项，因此销售速度不快，宋卫平追求产品的，不讲究成本，因此对他的运营带来一些问题。同时，在经历了2012年的那场动荡之后宋卫平已经有退出之意了。
关于未来是否会出现更多的房企间并购的问题，他对凤凰房产表示，未来可能不会出现各个房企之间的并购，更多的应该是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。“2009年百强企业的市场份额是26%，2013是30.7%，速度是在逐渐加快，到2020年有可能会达到40%-50%。”
在被问及被淘汰的企业时，他认为首先是在银行无法获得低成本的资金，融资成本比较高的；第二种则是现金流无法覆盖的，一些走的过快的企业，以及产品定位不准的企业；第三种则是在同区域竞争过度的小企业。
泰禾集团总裁助理沈力男：“星星之火”或将“燎原”
针对近期部分地方政府出现调控松绑的事件，“这是大势所趋，”沈力男认为，今年两会当中提出分类调控，但是政策不可能在一夜之间出现调整，因此部分地方政府调控松绑的现象有可能成为星星之火。
沈力男分析道，在城镇化的大背景下，市场发展的空间还是很大的，除了京津冀一体化是为了限制北京的城市规模外，其他城市还是在不断的扩张中，预计未来出现调控放松的城市会越来越多。
沈力男亦指出，当前市场所反映的问题并不是房企的问题，而是银行的问题，目前北京土地市场中并未出现趋冷的迹象，因此并不能说市场出现拐点。一线城市市场滞涨持续很大程度上也是由于银行对房地产支持力度的降低造成的买卖双方出现拉锯战。
中原地产市场总监张大伟：豪宅、自住两极分化高总价别墅比例激增
张大伟分析认为，受2012年市场回暖以及2013年“入光盘”市场预期刺激，2013年土地市场进入了疯狂状态，楼面价同比激增50%，土地成交金额突破了千亿规模，加上限价的自住型商品房的影响，拿地价格的高企必将推动纯商品房价格在2014年的大幅上扬，市场必将形成“低单价自住型商品房+豪宅化的纯商品房”两极格局。
2013年大量高单价地价的涌现，将导致在产品层面上出现了大量“拉高排低”的同质化操作手法，同时由于地价成本的居高，2014年别墅的高总价产品比例将加大，经济型别墅将基本销声匿迹。
2014年四季度至2015年，北京高端物业项目有可能出现一系列10万单价的项目，在低端自住房稳定市场后，中高端市场化趋势愈加明显。
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