[摘要] 刚刚结束的2014保定晚报春季车房展会上，参展楼盘前火爆的咨询场面令人为之一振。在这个春天，保定人购房的热情被彻底点燃。
刚刚结束的2014保定晚报春季车房展会上，参展楼盘前火爆的咨询场面令人为之一振。在这个春天，保定人购房的热情被彻底点燃。
而在展会之外，多家楼盘销售部也呈现出火爆咨询和热销场面。据了解，因“京津冀协同发展”的利好消息而广泛受益的是保定东部和北部区域地产。据初步统计，在展会期间，仅一周时间，新售房超过2000套，其中主要楼盘除未来城、未来像素无法统计具体数量外，其它8个楼盘共销售1572套，涨价幅度在每平米600至800元的居多，均呈大幅度量价齐升状态。
与此同时，市区内的老楼盘也都有不错的销售业绩，甚至有的地产商已经表现出房源略显紧俏的情况。不仅保定人在这一轮表现出了超高热情，京津冀周边省市炒房客也被搅进这股旋涡中来，在咨询购买人群中不乏外地口音。
保定楼市真的如这天气般一天天热起来？面对这样一个利好局面，地产开发商如何抓住这千载难逢的“热躁动”？同时，房市过热对普通百姓而言，利也？弊也？本期《房世界》带你借双慧眼看楼市。
双向调控
保定楼市向哪个方向调
两会的政府工作报告采用了“以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度”以及“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”的表述，让最关注房价走势的普通百姓心中有了“谱”。
住建部官员在解读这段表述时用了“双向调控”一词，“双向调控”也可以称作是分类指导，就是对房地产市场不再“一刀切”，供不应求的增加供给，过剩的给予适当紧缩。“针对不同城市情况分类调控”，其目的是“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”，即遏制房价上涨，促使房价下跌，而非助涨房价。
很难再用一个词来形容房地产市场是涨还是跌，因为出现了一个分化，北、上、广等特大城市房价过高，涨价趋势不减。因此，云集了众多房企涌入，大量资金投向房地产行业。而在中小城市，供给能够满足需求，甚至还有库存，实际上是透支了未来市场需求。同时，房地产开发沉淀了大量资金，由于银行房贷收紧，民间金融或多或少涉足地产业，期盼早日盘活资金，大多数地产商迫切需要解决融资问题。
保定作为三线城市，多年来基本没有的大品牌地产商进驻，本地房企间竞争较为温和，保定房价从未在国家统计局70个城市房价统计中出现过，河北省入统的也只有石家庄、唐山、秦皇岛三市。保定房价在大盘中，一直以来处于不高不低、价格略为偏下、与本地经济比较匹配的位置。
协同发展
如何调整短腿的高度
“京津冀协同发展”强烈刺激了保定人，3月26日出台的《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》明确提出，充分发挥保定首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用，打造京津保三角核心区，做大保定城市规模。毫无疑问，保定将迎来历史上最难得的发展机遇期。从长远看，保定房地产行业还有较大发展潜力，无论是在购房居住还是房产投资，都有一定的空间。
但是也必须看到，“京津冀协同发展”是国家战略，将会是一个极为慎重的战略规划、一个较为漫长的发展历程。
保定与北京、天津三角相倚，处于首都经济圈核心地带，在京津冀一体化中有着不可或缺的作用。目前，京津过于“肥胖”，而保定又太过于“瘦弱”，城镇化率较低，城市吸纳人口和产业能力还有极大空间且任重道远。
城市建设、交通体系、产业布局、生态环境是未来保定必须着力强抓的四个方面，解决好了这些问题，现代化的新型首都经济圈才能“画圆”。
一哄而起
是高手炒房还是百姓刚需
自3月20日起，保定楼市一路高歌猛进，全线飘红。很多市民被这突如其来的阵势弄得一下子有些不知所措。
“一直就想买房子，总想着等房价下来些再出手，谁想到又涨疯了，不能再等了。”家住时代商厦附近的赵女士在文澜地产展位前仔细询问购房事宜。
通过走访调查近期房屋实际销售情况表明，买家还是以保定本地人为主，约占七八成，对于总价低、五证齐全的楼盘人们更热衷，这就说明了是刚需。毕竟，是真金白银的付出，每个家庭都要仔细观照自己的钱包。
虽然每天都有来自北京、天津以及山西、内蒙等外地客，但大多出手谨慎，并没有盲目购买。很多是保定人在北京工作，听说家乡的利好消息，回乡置业。
一直在北京从事水产经营的刘先生带着妻妹、妻弟等几家一下子订购了四套：“这四套加起来在北京也买不了一套，等我们退休后还是会回到老家生活。”“别看售楼部前北京牌照的车多，其实大部分也是保定人的。”维多利亚夏郡售楼员小王说。
“好多人买房是怕将来还会涨，特别是最近消息不断，都看好了未来一定会涨。可是你看现在我这套丽景蓝湾的房子，一百多平，才租1200元，房价取决于房租，这个和股票市盈率是一个道理。保定房价涨那么高靠什么支撑？”市民邸先生被疯涨的房价弄得有些不明白。
近10年保定房价涨幅虽不大，但是很多市民感觉房价过高，已经在某种程度上影响到了生活质量。因此，根据保定现有的经济发展水平，再上涨的空间能有多大，在大多数人群中都大大打了问号，市民期待房价上涨应该在与收入成正比的位置。
理性分析
买房投资还需细考量
房地产市场是能反映一个国家、地区、城市经济发展的晴雨表，相关联行业十分庞大，涉及人员众多，在很大层面上客观反映经济发展规律。有关专家指出，京津冀一体化是一个长期的过程，不可能一蹴而就，相关政策还要逐步落地，购房者在这些区域的购房目的一定要明确，不能听风就是雨，一哄而上。
河北农业大学城乡建设学院院长李国庆表示：“京津冀一体化对保定发展肯定大有好处，这个过程会需要一段时间，房地产投机行为会助推眼下的‘热躁动’，这一时期，新媒体、网络等传播渠道的推波助澜又加剧了很多人的不理性，相信这一波急速消化过后，会有一段时间的相对空缺。”
河北城典集团肖凤莲分析道：“近期传言有被放大的成分，这种消息吸引眼球，能让购房者产生恐慌心理，从而带动一部分观望者产生实际成交量。但目前社会闲散资金多，各地好项目少，保定房价又处于价格洼地，因此，在利好消息传闻下，楼市升温很正常。”
做金融工作的周女士算了一笔帐，按现在的均价7000一平买百十平米的房子，需要70万元，装修好后出租，按现在的市场租金，一年收入大约1 .5万元，十年租金不超过15万元。现在投资渠道不多，按保守一年12%计算，十年会超过百万。谁能保证房价会再持续十年长盛不衰。所以，她说自己没想过要囤房。
“现在房子不是那么好炒的，一是实质推进的各项政策都没落地，二是又要开始不动产登记，实施房产税，市场会越来越规范。”在保定东二环居住的市民季先生说，目前自己已经有三套住房，最近也在看房，但只是在关注阶段，不会盲目抢购。
优化环境
地产业面临提档升级
面对率先躁动起来的保定房地产市场，有些市民反映比较冷静。市民孙先生表示，目前保定不具备与北京一样的优质配套资源及相关设施，一阵风似的利好消息就让人们期待过高，很多东西停留在想象阶段，显然应该冷静下来，细细思量一番。
从事徽派建筑文化研究的刘先生建议购房者要理性，确有需求，可根据自身需求和经济能力购房；如果考虑投资，建议冷静分析市场，避免“受伤”。他说，炒房只能推升保定人的生活成本，保定楼市应该“退烧”。
驻保某高校的郑先生也表达了同样的看法：保定坐拥政策优势与价格洼地，楼市肯定会有一定的上升空间。但是京津冀协同发展如何推进尚待观察，应防止投资者炒作楼市，况且楼市尤其是二三线城市楼市正面临变局，以保定目前的环境条件，投资者此时匆匆押宝未免有一些冲动。
业内人士称，保定目前的经济发展水平排不进全省梯队，多年来没有一线品牌房企进驻，保定楼市属于“欠发达”地区，房价背离价值，过快增长，后续处境会很尴尬。
面对卖方市场和各种利好消息，地产开发商一方面抓住机遇回笼资金，一方面也在调整经营思路。
河北百悦地产开发部经理柏云表示，“京津冀一体化”可以使保定吸纳更多的外来人口及外来企业，促进写字楼和商铺的建设与销售迎来时机，也将在一定程度上改变保定以销售住宅为主的格局。
常青集团张军认为，养生养老地产越来越受到人们关注，京津冀一体化对养老行业是难得的发展机遇，但是也要看到挑战，最起码对行业的要求提高了，因此我们也要不断规范自己，提高品质，为经济主体发挥更大作用。
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