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万科"小股操盘"模式引担忧 确保产品质量存疑

北京商报   2014-01-23 08:47

[摘要] 面对绿地等纷纷抛出的超高额度年内营收目标,作为国内开发商老大的万科为捍卫自身地位,意欲通过扩大合作开发、“小股操盘”的模式,获得更大的市场份额。北京商报记者昨日也从万科集团(万科蓝山万科幸福汇)证实了上述消息,万科方面表示,今年以此为一项新的战略举措进行拓展。

面对绿地等纷纷抛出的超高额度年内营收目标,作为国内开发商老大的万科为捍卫自身地位,意欲通过扩大合作开发、“小股操盘”的模式,获得更大的市场份额。北京商报记者昨日也从万科集团(万科蓝山万科幸福汇)证实了上述消息,万科方面表示,今年以此为一项新的战略举措进行拓展。sfw

前移杠杆支点sfw

所谓“小股操盘”,是指开发商合作开发项目时,占有较少股权的一方掌控项目。这种模式的特点在于,可以提高操盘一方的资金利用效率,通过输出品牌和管理,来放大自有资金投资。2013年,万科销售金额为1709.4亿元,同比增长21%,仅超出二号选手绿地不足100亿元,增长率也远低于绿地的53%,由此引发的老大不保言论甚嚣尘上。sfw

为此,万科抛出的“小股操盘”意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额,也被外界解读为捍卫市场地位的战略。北京商报记者采访的多位业内人士认为,“小股操盘”符合万科合作开发的方向。由于2013年年报还未公布,从2012年万科的新增项目来看,有60%都是合作项目,其中只有20%的项目万科所占权益低于51%。sfw

“同是合作开发,‘小股操盘’和以前等股、大股相比,就像挪动了杠杆的支点,可以用更少资金撬动更多的市场业绩。”严跃进表示,万科这一新战略符合扩张的需要,尤其有利于万科目前涉足商业地产的转型。sfw

北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬表示,房地产开发商的主要来自三点,一是利润率,即产品的溢价率,一般随行就市;二是资金的周转率,作为万科这样千亿级别的巨头,在此进一步的空间不大;三是自有资金的投资,通过品牌力和管理能力的释放,来获取超额分成,正是未来大房企发展的一个典型方向。sfw

如何确保“贴牌楼”不现质量门sfw

“小股操盘”听起来很美,也很容易使人联想到万科曾经的“贴牌开发”。早在十年前,万科集团董事长王石就曾提出,房子也要搞贴牌生产。但之后,万科的“贴牌开发”一度遭受到质疑,业内指出,的风险来自于整个开发中,万科品牌价值可能遭受的侵蚀。sfw

曾有媒体报道,深圳东方尊峪、天琴湾、第五园景台、万科红等多个项目,都是万科收购的现楼,进行简单改造后贴牌更名,然后大幅涨价获利。购房者为了万科的品牌而来,但他们购买的“贴牌楼”却没有达到万科普通项目的品质,入住后遭遇了墙壁开裂、漏水、地板发霉等诸多质量问题。sfw

新模式下如何确保产品质量?尽管万科方面就此向北京商报记者表示,采用“小股操盘”后,万科在项目中的权益比例有所降低,但仍由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源,同样也需要符合万科的产品质量标准。不过依然难以消除外界的疑虑。sfw

未来管理体系的问题sfw

除了质量,在“小股操盘”模式下,利益也重新分配。sfw

万科方面也承认,合作双方的分配比例可以根据项目的实际经营情况灵活调整,操盘一方只在项目经营效益好的情况下才能获得更高的分配比例。sfw

即便如此,并不是每个开发商都能做到“小股操盘”。自近年开发商合作开发常态化后,双方争夺项目控制权的案例层出不穷。融创中国董事长孙宏斌曾经说过,“合作是最麻烦的事,因为你想做主,我也想做主”。

郝炬昨日对北京商报记者表示,“小股操盘”是通过品牌和管理反过来整合资源,这对一些各地本地中小房企、区域性国企和纯财务投资公司都有吸引力。这些公司有钱、有地,但缺乏万科那样的开发能力,合作可以提高产品溢价,减少市场风险,因此对他们是合算的。

万科想要采用和推广“小股操盘”,仍有多种难题待解,其中最核心的问题在于如何去设计一个合理的合作机制。“在合作双方等股或大股东操盘时,一切都好说,但反过来小股东操盘就可能有一些局限。怎么设计,既让合作对象觉得风险可控,又不影响操盘方的运营效率,这个比较难以权衡。”郝炬也指出,目前万科的内部管理有退化迹象,要向外输出更多管理团队,在人才和团队培养上,对其是个不小的挑战。

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