[摘要] 编者按：新政后，我们在现场！新国五条细则出台，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税。保定房天下紧急出动，直击新政后楼市变化。新政落地，对购房者会有哪些影响？刚需与改善型购房者将如何抉择？开发商如何应对？为此保定房天下第一时间采访了爵仕豪园副总经理杨亮先生，看看他如何解读“新国五条”，对保定房地产
编者按：新政后，我们在现场！新国五条细则出台，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税。保定房天下紧急出动，直击新政后楼市变化。新政落地，对购房者会有哪些影响？刚需与改善型购房者将如何抉择？开发商如何应对？为此保定房天下时间采访了爵仕豪园副总经理杨亮先生，看看他如何解读“新国五条”，对保定房地产市场今年的走向又有何见解。
爵仕豪园副总经理杨亮
【房天下】：最近半年，各地楼市回暖现象明显，楼价上涨压力大，政府在不同场合多次强调要严格控制楼价，市民都已经司空见惯，但这次“新国五条”的出台，各界的反响特别大。对于“新国五条”，您认为是政府再一次口头上的政策强调，还是暗示了有一轮小规模的升级呢？具体对保定楼市又会有何影响？
【爵仕豪园副总经理杨亮】：首先最近我们看到一个很有意思的现象，众多业主为避重税，加急过户，通夜排队等候，堪比房地产市场很火爆时的众地区一手项目开盘。我们对于政府性的指导都是要引起高度重视的，短期内，市场‘赶末班车’的心理将造成二手房市场异常活跃，但待地方细则正式出台实施后，市场或将进入长期的冷淡行情。事实上，新一轮调控下的房地产行业，无论对开发商还是购房者而言，都是一个危机共存的市场。政策短期内可能对中介企业起到利好的作用，因为大量的购房者和房主为了避免这部分税收的支出，加快交易步伐，带动成交量的飙升。但是，如果后期政策严格执行的话，二手房市场极有可能出现长时间的冷冻。与此同时，调查数据还显示，新政后有近四成售楼处人流增加，购房者有50%以上仍然维持原有购房计划。在针对刚需购房者的调查中，有28%购房者表示置业意向从二手房转向新房；逾六成受访者表示最快会在今年上半年出手置业。对于首改需求来说，选择一个能满足15-20年生活需求一步到位的房子，将来才能规避再次置换的重税风险。”我认为，本轮政策短期内对新房市场的冲击不会很明显，在连续5个月供应远远低于成交的行情下，短期内，新房还将保持良好的成交势头。
【房天下】：“新国五条”当中提及限购城市要扩围，房地产税试点扩军，这是大家比较关注的，对此，您有什么看法？这个政策对大城市（例如北上广等一线城市）楼市调控的影响力会不会比三四线城市（例如保定）更大？
【爵仕豪园副总经理杨亮】：现阶段民众阻力很大一部分原因是害怕本已不高的收入再次被剥夺。因此，应对房产税征收范围进行细化，确定起征点，而起征点要考虑排除低收入人群和房产面积合理的人群。我国免征的标准原则上应该根据中国各地区的不同的情况，把居民自住合理面积，比如说人均多少面积以下的，纳入到免征的范围内。而如果你多占有房产，等于多占有国有土地，多占有基础设施的服务，那就应该交税。因此，普遍征收房产税的观点不太合适，从征管上来讲也面积太大，征收范围大约在20%至30%的高端人群。政府应及时将对未来改革的基本考虑做必要的信息披露，给社会公众吃定心丸，这样原本站在反对方的一部分人会站在支持方。一方面由于不好认定一套住房究竟多少人住，对于人均面积不好设定，因此，应免征套住房，以保障公众生活必需。另外，在中国投资渠道稀缺的背景下，第二套房具有 社 会 保 险 功 能 ， 相 当 于 给 自 己 买 了 商 业 性 的 社 会 保 险 ， 因此，应税率应从轻。“所以总体来说，应免征套住房，第二套住房税率从轻，三套以及以上实行累进制高税率”
业界大多预测，未来房产税扩围将继续锁定一线城市，其理由是：房价持续向上的一线城市未来不仅住房供求会持续保持紧张，而且短期内这一格局也将难以根本改变。在已经实施“限购”、“限贷”等措施而房价依旧越调越涨、涨势难以遏制的情况下，对一线城市全面开征房产税，并将存量房纳入征收对象，不仅可以防止一些资金从已试点房产税的一线城市，流入未试点房产税的一线城市，进而在“溢出效应”影响下，加剧未试点房产税一线城市的房价上涨，同时也可以给其他意欲效仿和跟风的二三线城市楼市提供警示和样本。一线城市土地资源稀缺，供求矛盾尖锐突出，对一线城市全面开征房产税，除了可以通过对增量高端住房开征房产税，还可逐步将房产税试点推向存量高端住房，让闲置房源逐步进入租赁或二手房市场。日前，政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康也对媒体坦言，今年扩大房产税试点的可能性大大提升。也许对于三四线城市相对于一二线城市会影响相对薄弱些吧。
【房天下】：“新国五条”规定了要严格执行商品住房限购措施，你认为保定会出台限购政策吗？就爵仕豪园的情况来看，您认为保定楼市投资投机的购房人群比例大吗？
【爵仕豪园副总经理杨亮】：我觉得地方肯定是要响应政策的，但是每个地方都具有本地方的实际情况及特点，政府的主旨是要房价回归稳定，充分满足刚性需求，剔除投资性买房，坚持“全民共富”的基本政策，对于保定这样的三四线城市，一、短期影响：1、将造成二手房交易量急剧下降2、减少房地产市场的供应量，新楼盘特别是现房楼盘的需求增加，从供求关系的角度考虑，房价短期内上涨可能性增加。3、照顾了政府的利益（多收税），照顾了现在有楼盘待售开发商的利益（短期需求增加），损失了炒房者和普通民众的利益。二、中长期影响：1、打击房地产市场的投机和投资2、抑制房价上涨空间3、既然涨不上去，跌的可能性是存在的4、开发商，特别是小开发商将会被淘汰5、房地产行业进入微利时代。
在半年来的楼市调控政策期间，与北京等热点城市相比，三四线城市似乎颇为低调，房价低、房价上涨缓慢是这些城市带给人们的主要印象。但由于房价受调控政策影响小，房价上涨幅度虽低但更为稳定，使得像保定这样的三四线城市成为房地产投资的新热点。
【房天下】：结合当前政策及楼市，请对2013年的保定楼市走势作简单的预测？2013年爵仕豪园项目的销售节奏将如何安排？比如爵仕豪园何时开盘？然后谈谈未来的价格。
【爵仕豪园副总经理杨亮】：个，预期，坚定地抑制投资投机性需求。投资性住房需求是由预期搅动的，投资者相信投资房地产能够获得，就会源源不断地进入房地产市场，以求一逞。根据既往的历史经验与研究，搅动房地产市场预期的有通胀、低息资金与税收。当一个市场被低息的货币泡沫掩盖，通胀居高不下、负利率节节上升，同时缺乏税收调节时，可以基本肯定，这必然会出现虚拟经济泡沫，有可能出现在证券市场，有可能出现在房地产市场，有可能出现在衍生品市场。如果没有出现虚拟经济泡沫，那么可以肯定，这个经济体一定出现了某种程度的崩溃，正处于修补的过程当中。如最近二十年的日本，以及最近三年半的美国。房地产泡沫崩溃，房价呈自由落体现象，下跌30%至70%不等。而在泡沫崩溃以前，在低息货币与高通胀的刺激下，即使租售比到了离谱的程度，投资者仍在源源不断进入房地产市场，因为他们被投资赢利的血腥气息所刺激。而我国房地产调控在上述常用变量中，必须加上房地产政策，各方密切关注着房地产调控政策的松紧。如果类似于芜湖市政府(小区网 论坛)这样的房地产闯关行为不被扼制，被各地方政府效仿，投资者就可以很轻易地得出房地产政策预期改革的结论，这一结论与目前的负利率、不合理的税收相结合，杀伤力相当大，投资闸门一旦开放，投资需求将如猛虎下山不可阻挡。
第二个，支持刚性需求。基于城市化基础上的刚性需求，是房地产市场软着陆的关键。房地产市场失去绝大部分成交量，一年下跌30%，绝非市场之福，这意味着房地产行业与相关行业的崩溃。目前、北京上海等地的房地产新政，支持鼓励刚性需求，因此没有被喊停。
而此时惟一的办法仍然是，通过预期稳定市场。通过恢复刚性需求者与只拥有一套房的改善型需求者正常的税收优惠与房贷空间，向市场发出政府不仅不抑制、反而鼓励刚性需求的明确信号。目前市场有许多持币待购的刚性需求购房者，他们相信一年内房价将下跌30%，甚至50%，即使下跌30%或者50%，中国经济也将岿然不动。这简直可笑之极，看看商品房均价同比刚开始松动，从煤炭到钢铁到地方财政已经是什么惨状了吧。 政府有必要明确市场预期，如果一年商品房价格均价下跌30%宏观经济将难以为继的真相告知大众，并明确预告，政府不会允许房地产市场雪崩，正如政府不会允许房地产泡沫泛滥一样坚定。这将使刚性需求者入市，使房地产市场逐渐进入刚性需求者主导的时代。所以，房价走势2013趋于稳定。
本项目未来节奏主要也要依据整个2013年的市场需求及阶段性政策，预计本项目相对重视的时间段是4-6月份，8-10月份，12-1月份，三个阶段，开盘时间现在还无法确定下来，今年整个保定房地产市场竞争还是很激烈的，未来价格走势肯定是稳中有升，项目分为三期，自东向西逐步开发，每期的品质都是在逐步提高的，关于价格方面升温是必然的。
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