[摘要] 随着史上最严厉宏观调控的出台，几乎所有主流地产商已进入或者准备涉足商业地产开发领域，商业地产时代正在悄然开启，商业地产投资大型系列活动中，2012投资购房者中高达84%的购房者对商业地产投资领域兴趣浓厚。在过去的十年间，中国的商业地产行业经历了兴起、发展，机遇、挑战，商业地产发展愈发明显。
导语：随着史上最严厉宏观调控的出台，几乎所有主流地产商已进入或者准备涉足商业地产开发领域，商业地产时代正在悄然开启，商业地产投资大型系列活动中，2012投资购房者中高达84%的购房者对商业地产投资领域兴趣浓厚。在过去的十年间，中国的商业地产行业经历了兴起、发展，机遇、挑战，商业地产发展愈发明显。
在保定，随着万博广场的亮相、华创广场的崛起、未来石及炫彩SOHO的建设等....保定的商业环境已经发生变化，裕华商圈、朝阳商圈及东湖商圈三大热点商圈的商业格局愈发凸显。各个商圈有着哪些优势？在保定，商业地产的投资价值如何体现？如何更好的把握商业地产的投资时机？保定需要什么样的商业物业类型？保定的商业地产发展路在何方？
为此，房天下特别策划《大话地产：保定商业地产发展论坛》邀请地产界资深人士盘点与分析不同商用物业类型特点，并就目前的市场现状、政策取向对保定商业地产未来的发展趋势，以及网友们关注的如何在商业投资中规避风险等问题进行了深入探讨。
保定市君德隆房地产投资顾问有限公司 史永强
【主持人 房天下保定分公司高级销售经理崔桂英】：针对2012年保定商业地产的发展走势，我想我们有必要做一个较为全面和系统的探讨，为保定市的商业地产的未来发展走势做一个展望。首先个问题是：应该如何看待地段与品牌对发展商业地产的重要作用？同时，现在保定的商业地产基本都是围绕“三大商圈”进行的，这三大商圈分别为：裕华商圈、朝阳商圈和东湖商圈。那么，现在这三个商圈在运作方面又有什么不同？
【保定市君德隆房地产投资顾问有限公司 史永强】：首先我想应该先尝试梳理一下保定市商业发展的历史变革是怎么样的。保定市商业地产基本上是按照这样一个顺序发展的，比如先有商场，再有商街，然后是写字楼，综合体就是属于近些年的新生事物了。朝阳路分两个商圈，原来叫时代商圈，现在很多人叫万博商圈，这点我觉得还有欠妥当，可以把它市府商圈。时代商厦是94年的一个大楼盖起来的，它经营面积大概是2.3万平米，需要很大的勇气；东湖现在还不能叫商圈，它只是一个潜力股，而不是商业意义上的商圈，民营科技园的建立有一定拉动作用，因为没有人就不能算“圈”，但是它的潜力非常大。要说成熟商圈，的发源地是西大街，老马号，也就是裕华商圈，不管是环城东南西北路，中心都是裕华路，他的中心地位毫不动摇的。裕华路商圈的地位的确认，前一两年是火车站，现在拆了，汽车南站以他为策源地，当时经济不发达，私家车很少，轨道交通，火车进保定市两大途径坐火车来坐汽车来正好在裕华路的最西端，这两个一个火车站，一个客车站，整个裕华路，再加上他传统的城市中心这个历史意义，裕华路这个商圈的主导地位是任何人也取代不了的。
保定市大概是在04年开始反租式的商业，这个反租式的综合的卖场应该说是如火如荼，再加上广告对未来的一个诱导，当时卖的很少，也给保定的商业带来一个很大的弊病，因为很多人因为商业要形成规划的力量确实有时间积淀，还有城市经济的增长，举例来说，泛泛而谈，比如说国贸，国贸的反租式，买了但是反了两个季度还是三个季度跑了，难以为继，国贸后续的遗留问题曾经写到了某一年的政府工作报告里面，开发商找不着了，包括鑫龙湾，差不多前三年，投资者是非常难受的，包括现在的先天下，经历了京海、世贸广场、铜锣湾，换了四五个运营商、运营品牌，都没有经营起来，直到先天下运营起来了，简单的说一下商街，当然就是过多的关注了裕华路，其实裕华路包括青年路，都可以算作到裕华路辐射的圈子。
下面就是市场，市场也是有历史形成的。同时专业市场的选址非常关键，亨佰丽小商品批发城为什么要定为小商品城呢，因为考虑到他的对面的客运中心 ，考虑到物流方面，因为我们都是做营销类的，营销上必然会有水分，大家定位的时候必然要清晰，有客运中心和小商品的快速集散的这个概念，而且小商品恰恰需要批发，正好是浑然天成。再比如说鑫丰国际家居装饰广场定位也非常准确，像一些大城市真正的家具建材城，某种程度上附带了娱乐等方面，都是在城市的外围，并且会依托地价比较便宜的地方。
【主持人 房天下保定分公司高级销售经理崔桂英】：听说保定市的商业地产项目实际地价都不算高。
【保定市君德隆房地产投资顾问有限公司 史永强】：是的。这就是地段和定位的相辅相成的关系。你说各个商圈的现在是什么状态？裕华路以保定现有的消费市场来说，裕华路是时尚，包括华创，他们刚进保定的时候找了我做一个探讨交流，到底定位是高档还是时尚，大家得注意，高档和时尚是两码事，时尚就是年轻人都可以达到的，
相对比较便宜的消费场所。最终我们一致的看法都是时尚。东湖他的潜力非常大，虽然目前金融、购物、娱乐等等还不配套，但是由于他的定位包括大学城的定位，东湖的概念是有水才有灵气，有水才有财气，让它无论是商业地产还是住宅地产都是一个大的板块，我个人来说，我要住就住东湖这块儿，西边不会考虑。这是发展的现状。
再有就是写字楼，大家都是圈里的人，因为毕竟一个人的见识是有限的，我只说我自己的观点，这个写字楼看起来很美，做起来很尴尬，什么叫看起来很美？如果现在去做个市场调查，你会发现哪儿都是满的，哪儿都是大量的停车，有大量的人在民宅里头办公，调查数据会让你非常激动，但是实际上做起来尴尬的意思是什么呢，休怪我直言，首先在也是这样的，“倒挂”，这个写字楼虽然是稀缺，但是他比同地段的中高端地段住宅的价格是低的，北京有这个问题，保定也有这个问题。
还有就是社区商业，我本人是很看好社区商业的，因为商街里面，价格太高了，社区商业应该是投资起来最没有风险的，因为它依托于大量的人口，而且城市在飞速的扩张，你的金融也好，综合性的商业也好，他的综合配套需要实践，社区商业只要人进来，不管是干洗店、小卖部、理发店，所有的周边没有一个不的。
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