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金九银十房价上涨空间收窄 刚需仍是购房主力

燕赵都市报     2012-10-02 09:45

[摘要] 2012年,石家庄房产市场经历了三月小阳春的回暖,红五紫六的市场复苏,七八月淡季不淡的成交量持续上涨,价格也是一路走高,出现平稳微涨的态势。传统的旺季金九银十如期而至,随着刚需的不断释放,房产商大量推盘入市,在限购政策仍然没有松动迹象的背景下,房价会朝什么方向发展?会持续上涨,还是会下跌呢?

2012年,石家庄房产市场经历了三月小阳春的回暖,红五紫六的市场复苏,七八月淡季不淡的成交量持续上涨,价格也是一路走高,出现平稳微涨的态势。传统的旺季金九银十如期而至,随着刚需的不断释放,房产商大量推盘入市,在限购政策仍然没有松动迹象的背景下,房价会朝什么方向发展?会持续上涨,还是会下跌呢?soufangsoufangsoufang

1.房价上涨空间收窄刚需仍是购房主力soufangsoufangsoufang

今年以来,石家庄房地产市场价格一直处于稳中有升的态势。据石家庄房地产市场研究中心 2012上半年石家庄房地产市场分析报告显示,石家庄住宅产品均价从1月的4701元/平方米一路走高,至6月均价已经上扬至5666元/平方米。央行两次降息一次降准的政策,无疑从政策层面继续鼓励刚需购房者,七月,石家庄房价继续保持微涨态势。据统计局公布的 7月份全国大中城市的房价情况,省会石家庄房价环比上涨0.7%。近日,国家统计局发布8月70个大中城市住宅销售价格变动情况。全国70个大中城市中,36个城市房价环比出现上涨,但涨幅较低,均未超过0.6%。8月份石家庄房价环比上涨0.2%,这一涨幅与七月涨幅相比已经下滑,上涨空间已明显缩窄。soufangsoufangsoufang

从成交户型来看,80-120平方米的面积区间仍占主导地位。在限购政策的约束之下,房产市场的主力购房者仍以首套房和二套房购买为主,这些人群恰恰为刚需和改善型刚需购房者的典范代表。“你去看看领结婚证的有多少,就大概有多少刚需购房者。”石家庄达文东方房地产全维服务机构董事总经理谭理华形象地打着比方。在他看来,毕业后留在城市的大学生是刚需的重要构成部分,工作两三年有积蓄后,买婚房是他们不可逃避的事情。随着城市化进程的推进,这部分人群将持续支撑房地产市场。soufangsoufangsoufang

2.宏微观形式决定房价不会跌soufangsoufangsoufang

九十月份,到了一年中最后一个旺季,有资金回笼和销售任务压力的开发商,多在这个时机选择加大推盘量,增加市场供给。在房价上涨空间收窄的市场中,未来房价会不会下跌呢?业内人士普遍持否定意见。“从整个宏观经济角度来讲,国际经济形势仍不明朗,我国出口受限,拉动经济的另外两架马车投资和消费受传统消费习惯的影响也没有强劲的动力,国家经济走势对房地产的依赖作用仍然是很明显的,所以房价没有大幅下跌的空间。”石家庄达文东方房地产全维服务机构董事总经理谭理华认为,宏观经济对房地产影响的同时,政策不会有大的变化,房地产市场趋势不会更加恶化。虽然住宅市场受到限购的政策影响,然而商业地产并没有限购的约束,大量资金由住宅转移到商业地产,带动了商业地产的上涨,同时商业地产也带动了住宅市场的上涨空间。同时,限购只限于一线城市和少数二线城市,大部分二三线城市并没有受到限制,二三线城市的住宅便会拉动一线城市的住宅市场。从目前市场反应来看,政策已接近平稳期,人们对未来房产市场的信心增加,所以市场出现小阳春的变化。soufangsoufang

在河北燕都房地产开发有限公司副总经理杨胜军看来,只要通货膨胀和货币贬值的趋势存在,房价便不会下跌。“当社会人群不关注房价的时候,房价才会下跌。”杨胜军认为,现有的土地政策决定了房地产市场供应量并没有满足需求量,只有在供应量远远大于需求量时,即购房者不关注房价时,房价才会下跌,而这也需要很长的一个时间段。同时,业内人士普遍认为,石家庄作为省会城市,虽然住宅均价一路上涨到6000元每平方米,但仍然低于其他省会城市的价格水平。随着城市不断扩容,城市化进程的推进,房价仍有很大的上升空间。soufangsoufangsoufang

从微观角度来讲,目前的市场情况也不具备降价的空间。“从目前市场交易量来看,成交量持续上升,在市场预期良好的情况下,开发商不会采取降价的措施。”联众同业总经理苗向华认为。soufangsoufang

3.市场脆弱博弈期房价亦不会大涨soufangsoufangsoufang

虽然房价没有下跌的空间,然而业内多位人士普遍认为,房价也没有大涨的迹象。soufangsoufang

谭理华认为,大品牌开发商不断进驻石家庄市场,其品牌价值和品质的保证会抬高价格。但是本地开发商却因为产品特点和品质无法与之抗衡而不敢贸然涨价,“整个市场,仍然是在小心谨慎地走量,在适度的情况下微涨。”谭理华认为,目前市场的主力购房人群仍为刚需购房者,这些人群对于价格比较敏感,如果价格大涨,那么市场可能会出现停滞的状态。“比如一期产品售罄后,二期产品会上涨二三百元每平方米的幅度,但不会有更大的涨幅。”

苗向华对未来房产市场保持乐观的态度,但同样认为房价不会出现大涨。“近几年,人们的经济收入能力不会出现大幅度上涨,这就决定了房价不会出现大幅度的上涨。”同时,苗向华认为,从目前到未来几年,是市场需求的最高锋,随后市场需求将走入下坡路,所以房价不会出现大涨。

“目前市场处于脆弱的博弈期,在限购政策的约束下,刚需仍然是市场的主力,而这些人群对价格比较敏感。开发商在保证资金回笼缓解资金压力的前提下,不会大幅度调整房价,只是会随着市场需求小幅微涨。”河北燕都房地产开发有限公司副总经理杨胜军认为。soufangsoufangsoufang

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