[摘要] 房地产市场有个专业名词叫：试水，无论是制定价格，还是考察市场，房产商都会先进行一次消息的释放，如果来客较多，说明试水成功，接下来就会按此方法进行蓄客登记。当前的楼市也仿若开发商试水，只不过前者针对的是购房者，而后者考验的是政府。近期，各地不断出新政对楼市进行微调，试探中央政府对于房地产调控的底线。
房地产市场有个专业名词叫：试水，无论是制定价格，还是考察市场，房产商都会先进行一次消息的释放，如果来客较多，说明试水成功，接下来就会按此方法进行蓄客登记。当前的楼市也仿若开发商试水，只不过前者针对的是购房者，而后者考验的是政府。近期，各地不断出新政对楼市进行微调，试探中央政府对于房地产调控的底线。
30余个城市拉开楼市微调大幕
5月底，重庆传出消息称松绑公积金贷款，湖南省降低首套房首付、减免税费等政策出台，以促进刚性需求，厦门也有预调之意。
事实上，在严格执行调控的大方向下，各地的一些“微调”已获得默许，其中，扬州代表性。5月7日，扬州市财政局、房管局联合发出通知，从7月1日起的一年内，该市个人购买成品住房将获得房屋合同价款4%～6%的政府奖励。此政策一出，引发市场强烈关注，业内人士表示，扬州也会如芜湖、上海等地的“救市”政策，遭遇夭折。然而半个多月过去了，扬州方面不但称新政会如期执行，更获得住建部官员的力挺。日前，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青就表示，扬州新政并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。
在从严的政策背景下，一些专业人士分析称，房地产行业的黄金时代已悄然过去，但地产商们似乎在等待着白银时代的到来。如此看来，地方政府对于楼市的态度将牵动着整个市场及开发商的神经。
除了扬州，辽宁营口的“5000万元补贴公务员购买商品房”的消息也被业界争论。6月1日，石家庄也发文称拟出台新规微调楼市政策，“人均住房面积低于全省人均住房面积即30.6平方米的市民将允许购买第三套住房。
记者粗略统计，截至目前，已有33个地方政府尝试了“微调”，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他28个城市的“微调”均获得了某种程度的默许。
政策触底或致房价反弹？
5月23日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上强调，国内经济下行压力加大，要把稳增长放在更加重要的位置，要稳定和严格实施房地产市场调控政策。一知名房产公司负责人告诉记者，在求稳定，保经济发展的大背景下，国家要拉动经济发展，资金层面就会宽松许多，民间资本都在流动，必定有一大部分会流入楼市。从楼市政策走向而言，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，暗示楼市调控“政策底”已经到来，政策面不可能进一步收紧，但仍将继续相对从严执行。
“从国家默许各地楼市政策微调可以判断出，楼市政策已经触底，担心价格因此反弹，调控成果被淹没。”资深媒体从业者讲道。记者了解到，5月底，湖南省发改委表态要对楼市政策进行微调，虽然后期进行了否认，但这一消息让地产板块股大幅上涨。其中，冠城大通、中航地产、阳光城等二三线地产股涨幅超过4%，招商地产、保利地产、金地集团、万科早盘涨幅一度超2%。
“明年甚至要暴涨”，中国房地产市场上素有“大炮”之称的任志强这样说。在他看来，我国经济将在今年四季度见底。按照一般的市场规律是一年半到两年时间为一周期，因此到时候房价不是一般的涨，而是暴涨，之前的调控成果也将全部被淹没。
综观近期市场，成交量不断上升，促进楼市转好，但分析人士表示，这是“以价换量”刺激之下，刚需集体发力的结果，另外，五月本来就是传统销售旺季，虽然各地政策微调，但并不能就此断定政策见底，房价反弹，政策层面依旧会执行严格的限购制度。
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，房地产开发商仍然面临着生存考验，中小开发商下半年可能会通过降价销售维持生存。如果成交回暖不能持续，国内外经济不确定因素继续增多，下半年楼市还可能再出现价格战。李宇兵也指出，从目前市场成交结构看，改善型需求并未完全走出观望。在目前刚需为主的市场下，“以价换量”还会是开发商上策。
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记者调查
微调引发的微妙变化：楼市进入敏感期
变化一购房者从纠结到蠢蠢欲动
进入5月份，首套房贷利率优惠、公积金新政、存准率下调等多重利好消息不断刺激楼市，也使购房者愈加纠结，房价会不会继续降？买还是不买，这是一个问题！
然而，对楼市进行微调的城市越来越多，购房者开始享受补贴了，有的城市甚至出现房价上涨势头，不少购房者坐如针毡。
“最近各地都在调整政策，如果一直这样下去，政策明紧暗松，买房的人就会抢抓时机买房，到时房价一定会上涨，这毫无疑问，所以趁现在价格较低赶紧买，不然肯定后悔。”市民陈先生这样说。
“最近来看房的顾客多起来了，明显感觉大家开始着急了。”城南电子正街某项目售楼部工作人员说，最近一段时间，项目走团购价，性价比也高，因此每天接待不少客户，而且购房意向强烈，很多人在询问楼市走势和房价情况，这是受到各地楼市政策调整的影响。
不少一线销售人员表示自己近期接触的客户体现了一种焦躁不安、蠢蠢欲动的心理。内人士分析，之前，购房者一直处于纠结矛盾的状态，不买，担心价格反弹，买，又看不清房价走势。近期，由于各地政策微调，引发购房者跃跃欲试，假若真如此，建议购房者赶紧出手。
变化二 价格微抬 供应量增大
在各种政策背景下，5月开始，西安房价微微抬头，新增预售面积创历史之最，开发商抢抓客群。
据西安数据研究中心数据显示：5月，西安普通住宅成交均价6792元/平方米，环比上涨0.22%，同比上涨3.82%。2012年1—5月，西安住宅均价总体呈平稳走势，基本在6600元/平方米上下浮动，在通过持续了1年多的楼市政策调控后，西安房价已由过去的过快上涨向目前的理性平稳方向发展。
数据同时显示，5月市场供应西安市商品房新批预售面积为219.88万平方米，环比上涨34.38%，同比更是高达296.11%。而从近期西安楼市的供应情况来看，3、4、5月，西安商品房月均批售面积达到了212.46万平方米，该数值远远高于2011年全年月均109.7万平方米，西安楼市“金三银四红五”市场供应量持续在高位运行，预示房企借年初以来刚需持续放量之势趁热打铁，以多样新品加力推出以迎合购房者需求，化扩大项目销售，达到回笼资金。
楼市前瞻
观点一 平稳发展 波动较小
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗：虽然不少城市进行了政策微调，但这些城市都是二三线城市，以北京、上海等为代表的一线城市没有任何变化，所以目前还难以定论，首先限购的问题没有解决，而且这些城市调整也是针对首套房购买群，比如一些政策补贴，仔细研究其实这个意义不是很大，购房者还在观望。西安市场还在胶着着，这主要是看交易量，不管政策如何调整，老百姓自己心里都有一杆秤，同时市场这只无形的手的力量相当大，所以整体看来，未来西安房价还会平稳发展，波动不会很大。
知名企业负责人：今年2月—3月，刚需产品走得快，任志强有个理论叫“憋尿理论”，就是这个道理。因为价格下去了，购房者被抑制了很长一段时间，集中释放，量自然就上去了。4月—5月，明显感觉办公投资类产品销量有回升，国家在拉动经济，资金宽松，民间资金都在流动，很多趋向投资办公产品。在求稳定，保经济发展的背景下，下半年楼市还将延续价跌量增的状态。后期看，住宅类产品前景还不明朗，总体是会保持平稳，波动不会很大。
长征地产策划经理张诚：楼市政策的微调是地方政府根据各地的楼市实际走势而出的应对策略。对于购房人来说，特别是刚需购房者更期待一些利民的政策，比如首套房利率的下调。从目前的情况来看，5月西安楼市有小幅的升温，可看出潜在购房者还很多。实际上开发商也是在抓这部分客户，所以都推出了一些促销政策，好多楼盘都打出4字头的价格，开发商也在走量，争取淡季旺销。目前西安各楼盘的价格水分不大，所以，应该是购房的好时机。从国家对房地产政策的严厉调控姿态来看，西安再出台救市的可能性不大。下半年继续走平稳中小幅波动路线。
观点二 价格见底 或将反弹
美城机构总经理汪魏：西安楼市的成交量在2、3、4、5月呈现全面反弹波浪式上升，价格已完成探底过程并试探性小幅回补，目前正处于筑底阶段，如果6、7、8三个月能维持前几月的销量并且首改成交量继续增加，可以判断9、10月份西安价格会率先反弹，没有在这几个月购房者会重蹈2008年5至9月覆辙，价格再也回不到目前这个水平了。
李宇兵：随着政策效应的持续作用，西安楼市价格战已打响近半年有余，面对始终低位运行的销售量，开发商迫于政策及资金的巨大压力，采取了各种优惠、打折等来变相降价，也有通过低价开售来直接进行降价的行为，目前房地产业利润率正向市场行业平均化水平回归，房屋销售成本已逼近其所能承受的底线，房企在经过半年之久的降价促销后，已很难承受更大尺度的降价，目前市场价格已经基本见底。
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