[摘要] “廊坊要建国际机场了！”“我们廊坊未来将是世界第一大机场，与我们项目仅距离××公里”……廊坊建机场的消息出炉不到两周，这个人口不足百万的小城市马上热闹起来。在楼市限购令不见任何松动的市场现状下，楼市却率先“开卖未来”。
专家称：若难兑现将加速泡沫破灭
“廊坊要建国际机场了！”“我们廊坊未来将是世界大机场，与我们项目仅距离××公里”……廊坊建机场的消息出炉不到两周，这个人口不足百万的小城市马上热闹起来。在楼市限购令不见任何松动的市场现状下，楼市却率先“开卖未来”。
根据相关媒体的报道，北京新机场即将在京廊交界间开工建设。据悉，北京新机场定位为综合大型国际枢纽机场，规划设计九条跑道，远期年旅客吞吐量预计1.3亿人次以上，货物运输能力550万吨以上，将成为世界大机场。新机场即将开工的消息一经传出，廊坊楼市就开始蠢蠢欲动，一位廊坊当地的出租车司机还不忘在调侃中提及“廊坊去年热炒高铁的时候，就涌来好多买房人，现在又开始炒机场了，一些标志性的项目又涌来不少买房人，现在估计排队都买不着好项目了”。
廊坊项目借“机”炒作
或吸引投资客选择性介入
近日，北京第二机场将在北京大兴与廊坊交界处开工的消息成为不少“手机广告”的宣传内容，廊坊的在售项目又掀起了新一轮的炒作热潮，上周末在廊坊某项目的销售现场，其销售人员介绍说，最近一段时间廊坊的房子又火起来了，虽然现在来看项目的主要购买力还在本区域，北京只占两成左右，但这几天从北京来看房的人明显增多，而且成交也有了起色，特别是一些50平方米左右的一居和80平方米左右的小两居尤其受买房人的青睐，而上周日当天就有约30组买房人前去签购房合同。
而去年6月，京沪高铁开通运营，并在廊坊设站，就成了区域房价上涨的推手，区域内代表性项目廊坊万达广场在开盘时曾被北京投资客组团抢购，廊坊市区内项目价格也一路突破7000元关口，部分项目房价过万。因而，此次北京第二机场的定址和开建无疑又给区域楼盘提供了一个新的契机。
对此，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，廊坊没有严厉的“限购”政策，但是“限贷”政策依然存在。一方面，各地银行均执行“认房又认贷”政策，这无疑加大了二套及多套置业的购房成本；另外，贷款过程中也需要提供当地“工作”或者“收入”证明，放贷资格也受到一定程度的限制，并不利于外地投资客的进入。因而，由此看来，虽然廊坊不属于北京市、没有限购政策限制，在当前的调控基调下，也不能吸引更多的房地产投资客的进入，但不排除少数投资客有选择地进入，譬如一些全款投资的人群在项目的建设初期选择购买商住类产品等。
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规划利好轮番热炒环京楼市 区域现状冷却房产价值
其实，环京楼市受规划利好而被热炒是一个老话题，早在2010年10月，“环首都经济圈”规划出台，河北省计划在围绕北京周边的13个县区市范围内建设一个以新兴产业为主导的新经济(310358,基金吧)圈，将在交通、电信、供电、供水、供气以及社保上与北京对接融合。规划当时提出，当年年底前实现这13个县市区的电话区号统一为“010”，并推进京涿、京廊、京燕、京固等城市轻轨建设。
受此规划利好影响，河北环京各县市楼市一时间投资客云集，在售项目更是借机炒作，大幅提价，其中燕郊项目销售单价“大跃进式”过万，涿州、固安也向单价7000元挺进。
去年4月，燕郊、涿州、固安、香河等地将建设与北京相连通的轻轨的消息再度被开发商爆炒，相关地区的在售项目又借此将价格提高了1000-2000元/平方米。直至目前，仍有部分燕郊在售项目打着“开往燕郊的地铁”的旗号吸引买房人。
但是，一个让开发商和买房人不得不直视的问题是，“环首都经济圈”发展规划出台两年多，落实却不尽如人意。据了解，原计划2010年底实现的环首都13县市电话区号并入“010”，目前仅廊坊、燕郊等个别地区可申请010区号。此外，其他一些规划细则的落实也难点重重，因需要两地多方面配合，使包括轻轨建设规划、两地社保互通互认等截至目前还没有任何实质性进展。如今，关于燕郊地铁何时通，没有一个在燕郊卖房的开发商能够给出定论。
“经过一年的严厉调控，房地产快涨的周期已经过去，对于普通买房人或者小型投资人来说，房地产基本已经失去投资的价值，而那些因概念炒作抑或是因过度透支预期而造成价格虚高的区域楼市，其房价泡沫已率先破灭，正逐步回归理性，如北京的通州以及北京周边的一些区域。”北京房展组委会副秘书长、四季地产研究院副院长郑向东接受采访时表示，对于一些楼市投资者来说，机场、轨道交通等利好确实是一个投资切入点，但这些规划建设都具有一定周期，而利好的释放也相对长期，譬如于2008年通车的津京城际列车，当时业内预计京津两地会由此逐步走向同城化的发展轨道，城际列车线路周边区域的项目也由此获益，但时至今日，购买那些项目的买房人享受到的利好与预期仍旧有所差别，因此，在目前的楼市环境中，买房人都会持相对谨慎的态度，明确好投资回报才会出手，当然，并不排除一些大型投资者选择在项目建设初期投资写字楼等商业地产。
亚豪机构市场总监郭毅也表示，纵观“环首都经济圈”的起落，每一轮房价上涨都伴随着规划炒作，究竟规划对区域有何带动，对房产价值增值几何却无人深究，投资客认为寻找到了新的价值洼地、投资机会，盲目追捧之下成为“环首都”房价上涨的助推器。而各地方政府也被“环首都经济圈”的短期利好所迷失，没有以产业为先导，把房产作为留住人才的工具，反而以土地财政为目的大肆炒作，加速了“环首都经济圈”泡沫的破灭。
买房人回流北京楼市
环京楼市购买力锐减
据了解，京郊房价大幅回落，目前通州房价回落至13000-15000元/平方米，大兴六环边的天宫院地区在售的龙湖时代天街项目定价也仅为12000元/平方米，这使得北京周边区域楼市的价格优势逐步被淡化，由于“环首都经济圈”的购房客群除投资客与本地购房群体之外，还有一部分属于北京的刚需客群外溢，随着北京房价回落，以及环京区域在产业规划落实不利、交通瓶颈难解、往来两地造成的生活成本居高不下等情况的出现，部分有购房资格的买房人已经开始回流北京。
而环京区域也由于受到买房群体锐减、规划利好被消解等影响，房价开始回落。据亚豪机构统计数据显示，目前燕郊房价已由高峰期的11000-12000/平方米回落到了7000-9000元/平方米，固安由7000-8000元/平方米整体下滑至5000-6000元/平方米，香河由6500-7000元/平方米，降至5500-6500元/平方米，涿州在售项目定价虽然仍在7000元/平方米左右居高不下，但已出现了销售放缓的情况，据悉，蓝天美林湾、天地新城·启承两项目已将房价调低至6000元/平方米左右，而今年计划上市的两个新项目也下调了价格预期，目前定价均未超6000元/平方米。
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