[摘要] “严冬”，对于2011年的楼市来说，这两个字是最为贴切的一个比喻和描述。从年初至今，楼市经历了史上最严厉的调控，限购、限贷、限价、房产税、货币调控……可谓十八般武艺悉数亮相。
“严冬”，对于2011年的楼市来说，这两个字是最为贴切的一个比喻和描述。从年初至今，楼市经历了史上最严厉的调控，限购、限贷、限价、房产税、货币调控……可谓十八般武艺悉数亮相。a
2011年也是历年房地产调控中政府决心、力度、手段的一年。调控贯穿了2011年的始终。决策层今年多次表态坚持楼市调控绝不动摇，11月份，温家宝总理首次作出“下调房价”的明确表态。经过持续近两年严厉的房地产调控，房价过快上涨的局面得到有效控制，一些城市房价企稳并出现合理回落，房地产调控的成效正进一步显现。a
关键字——“紧”
政策：1月26日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会上提出8条政策涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面措施，其中，二套房贷首付提至60%。
表情：“新国八条”拉开了2011年房地产调控的大幕。为进一步抑制商品房需求，行政、税收、信贷手段并用：40余个城市实行限购，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点“靴子”落地，住房转让营业税调整，货币政策持续收紧，信贷政策更加严格。从调控的对象来看，今年的调控既调需求，又调供应。通过严格的差别化信贷政策、限购政策，来挤出投资投机性购房需求；通过调整供应结构，增加中小套型商品房来加大市场有效供给。a
就河北而言，除了房产税外，其他政策年内悉数落地。从实施效果来看，楼市降温明显。根据国家统计局数据，今年1-10月份，石家庄新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.8%、0.2%、0.9%、0.2%、0.2%、0.2%、0.2%、0%、0.1%、-0.2%。10月份出现了年内房价环比首度下降。根据“石房在线”楼市行情数据统计，11月份石家庄楼市成交量也创下年内新低。量价齐跌，宣告石家庄楼市正式步入调整期。a
关键字——“限”
政策：作为调控的一个重头戏，石家庄楼市调控细则于2月21日出台。其中，限购细则要求，本市居民家庭将禁止购买第三套住房，非本市居民家庭将禁止购买第二套住房；此外，限购令的执行范围仅包括新华、桥东、桥西、裕华、长安及高新区。a
表情：限购、限贷、限价，“限”成为今年房地产调控政策的关键词。在2011年的地产调控中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。银监会数据显示，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长，开发企业资金链普遍趋紧。
从政策来看，限制主要从开发商和消费者两个角度出发，一是对开发商限价销售、限囤限捂、限期建设、限融资渠道、限信贷规模，目的是避免开发商违规涨价，并促使开发商加大供给；二是对投机消费进行严格的限制，用差别信贷政策、提高购房门槛和限购政策限制一部分不合理需求。随着年底临近，11城市限购令即将到期，住建部已知会地方政府到期延续。a
虽然石家庄版限购令难称严厉，限购范围仅限于市内五区及高新区，同时放宽了户籍政策对冲限购令效果，但仍然对楼市成交量产生了明显的抑制效果。石家庄限购令施行近10个月以来，仅上半年成交量同比就下降了10%，并形成了101万平方米的新增库存。来自世联地产重点监控的40个城市潜在供应压力测试显示，石家庄2011年潜在供应量增速居首。a
关键字——“保”
政策：3月1日起，河北省住建厅要求，市区挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%(5%为廉租住房、5%为公共租赁住房)以上的比例配建保障性租赁住房。a
表情：加强保障房建设，是落实本轮房地产调控政策的重要内容。2011年是我国城镇保障性住房建设大提速的一年，全年保障性住房建设计划达1000万套。不断入市的保障房将与商品房形成错位竞争，减轻商品房房价调控的压力，也是拉低房价的重要砝码。长远来看，商品房、保障房并行的双轨制住房供应体系形成后，不但能够对各类人群实现梯度保障、全面覆盖，政府对楼市的调控能力也将不断增强。a
此外大量建设保障房，也是为房地产调控托底，用保障房来接力商品房建设的投资量，带动建筑行业、服务行业、金融业等上下游产业发展，确保经济整体稳定。住房和城乡建设部发布数据显示，截至10月底，开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。
从河北来看，2011年中央向河北下达38万套保障房建设任务，截至9月底，全省已开工保障性住房和棚户区改造住房40.2万套，完成责任目标任务的105.7%。到今年底，全省住房保障覆盖率将超过12%。
关键字——“势”
政策：日前召开的中央经济工作会议为明年房地产调控目标定调为“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”，“合理回归”将是中央明年的调控方向。
表情：国家统计局公布的数据显示，11月，70个大中城市房价七成下跌。其中，石家庄、秦皇岛房价继续下跌，唐山房价还在“硬扛”，但这三座城市的二手房价都步调一致——降。房地产短期调控效果已基本实现：，部分城市房价过快上涨趋势基本得到遏制，大部分城市房价开始下行；第二，限购令等调控措施已基本将投资投机性需求挤出市场。
但就长期调控目标而言，房价合理回归、房地产市场健康发展的目标仍未实现。房地产回归民生的大势无法避免。那么开发商接下来可以做的，则是如何在寒冬中生存，以及顺应大势寻求更合适的发展之道。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
