[摘要] 楼市限购令实行将近一年，威力初现，成交量持续低迷，大量购房需求被抑制，涨价预期减弱，观望气氛浓厚。这一剂楼市猛药在房地产行业的机体内不断发力，直接或间接影响着供求双方及市场结构的变化。
楼市限购令实行将近一年，威力初现，成交量持续低迷，大量购房需求被抑制，涨价预期减弱，观望气氛浓厚。这一剂楼市猛药在房地产行业的机体内不断发力，直接或间接影响着供求双方及市场结构的变化。
2月19日，石家庄版限购令正式执行，根据石家庄市人民政府办公厅发出《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》规定，除了延续本地户口“限二禁三”、外地户口“限一禁二”的主要内容外，还细化了适用范围在“市内五区、高新区”内，外地户口需提供1年纳税和社保证明等措施。受限购令影响，这一年中，买卖双方大多计划生变，有人被困入围，有人迎来机遇。a
符合条件购房者：看到希望 等待微降
限购令无疑让符合购房条件的刚需走进了春天里。从消费的角度来说，房价涨幅被抑制，对于有实际需求的购房者不失为一个机会的来临。此外投资炒房客被限制，刚需市场必然成为开发商争夺的重点。为了迎合市场需要，开发商们会调整房源类型，接下来的楼市将迎来刚需房源的大量上市。a
年初就已打算出手买房的市民周先生这一年都在观望，面对严厉的楼市调控政策，他认为，这次是动真格的了，房价应该能够有所松动，打算等房价有所下调再出手购买。但同时他也强调，对于迫切需要买房的人也不妨考虑出手，他认为调控针对的主要还是房价过高的一线城市，不敢奢望石市房价下跌太多。a
外地刚需：被“误伤”购房计划延期
“限购令演变成了限外令。”来自保定的小郭说，他今年毕业，在石家庄市一事业单位就职。本来父母打算为其置办一套房产以备结婚用，却不想被限购令拦在了门外。小郭与单位签订合同时间不足一年，尚且不能在石市购房。小郭表示其实自己并不急于买房，暂时租房来住，等纳税和缴纳保险满一年之后再买不迟，但房租不断上涨也让他有些懊恼。
与小郭情况类似的还有一些从事服务业等行业的外来务工人员，由于单位并未为他们缴纳保险，因此拿不出缴费交税证明，也被限购令误伤。再加上银行放贷难和利率优惠取消等现状，让他们不得不拖延购房计划，用租房来解决居住问题。a
改善型买家：先卖后买 交易成本被抬高
限购令主要针对炒房客，遏制投机性购房，但对于另外一些想要更换居住环境的改善型置业者们来说，同样也是不小的阻挠。
刘女士的家是一套小户型，结婚时购置，如今孩子已经4岁，房屋功能已无法满足这个三口之家，再加上户型结构等原因，刘女士一直打算更换一套房子居住，但刘女士老公名下还有一套老房子是父母在居住。今年限购令的出台让她不得不考虑先将小房子出售，再购置新房。a
但是根据今年年初出台的新“国八条”规定，对个人购买住房不足5年转手交易的，个人转让住房营业税按销售收入全额征税。从原来的差额征税改成了全额征税，这使得交易成本明显上涨，加之二套房首付提高等政策，刘女士的改善住房计划也不得不暂时搁浅。a
外省投资客：规避限购 瞄上非限购区
限购+限贷，买房必须先开证明，已拥有多套房产或贷款记录证明的炒房客遇到了多种阻碍。限购令真正限制的对象在这一政策面前反应不一，有人退却有人则选择“另辟蹊径”。a
何先生夫妇是典型的“炒房客”，过去几年，他们已经在广西北海、福建福州等地购置了数套房产，原打算今年在石家庄投资买房，但限购令一出，两人不得不收住脚步。“只要你愿意出钱，中介很乐意为你办理1年纳税证明。”他坦言，只要多花一点钱，有很多非法代办证件的机构和个人可以开出《查询证明》，但这种方法毕竟不保险，而他们仔细研究石家庄市的政策后发现，投资非限购区正定新区是个不错的选择。
石家庄限购令对禁购区域进行了较为详尽的规定，限购令适用范围在本市市内五区、高新区内，而渐受购房者青睐的正定新区和西部山前则不在此次限购范围内。河北中原地产经纪有限公司总经理黄新彦也表示：“河北省限购令主要是限制的市内五区和高新区，而很多高端的项目大都在这个范围之外，有实力的购房者，在买高端楼盘的时候，受的影响也不大。”a
本地投资客：转战其他投资领域
“国际油价、金价开涨，房地产将失去其最优投资产品的地位。”一位将资金转投黄金领域的本地投资客如是说。面对楼市调控叠加效应的显现和国际金价的高歌猛进，家住世纪花园的张女士果断卖出了170平方米的大户型住宅，将资金分散投资到了黄金现货延期交易和银行理财产品。据悉，面对楼市调控，像张女士这样放弃房产投资，转战股票、理财产品和黄金的市民正在增多。俗话说，“一铺养三代”，收紧的住宅市场以及商铺稳定的和未来预期，也让不少本地小型投资者将目光转向投资商场铺面。a
开发商：几家欢乐几家愁
“相当一部分具有购买力的投资客和外地购房者被阻挡在买房大门之外，成交下滑，开发商资金吃紧，一些企业甚至破产或被并购。”一位业内人士说，对于有充裕资金的开发商来说，这却是一个绝好的机会，在这个时候，可以通过大鱼吃小鱼的游戏规则，实现集团化，规模化开发。“限购之后，市场上的需求受到打压，购房者产生观望情绪，从客户签约和成交量来看，已经可以感受到政策的效果。”石市的一位楼盘负责人说。但也有人持不同看法，并对产品的销售很有信心。另一位楼盘负责人认为，政策需要一段时间的消化期，石家庄房地产市场冷淡是受整体观望情绪影响，但石市房产泡沫不大，主要以刚需为主，所以政策对抑制需求的效果将有限，房价不会下降太多，市场发展将趋于平稳。a
此外，限购让商业地产商迎来新机遇。限购是针对住宅的，而商业性质的房源并不在限购之列。调控下的商业地产或迎来春天。具有资金实力的一线城市房地产商，一方面兼并没有资金实力的开发商，另一方面就是加大业态的调整，转战商业地产市场。a
中介从业人员：业绩下滑 萌生去意
限购令出台后，各房屋中介的经营状况直线下滑。深圳等城市甚至出现了中介倒闭潮，石市房产中介也有多家关门停业现象。房屋买卖业务基本停滞，虽然租房市场能弥补一些，但房屋买卖才是中介从业人员的主要收入来源。
石市住宅限购政策刚出台不久，部分房产中介成交量就已下降五成以上，小赵是一家房产中介的置业顾问，近几个月一套房子也没卖出去，而往年这个季节，他一般一个月能成交两三套房屋。小刘告诉记者：“‘限购令’出台前每天都有人咨询买房，但是现在，很多人买房资格受限，一部分有资格买的，也希望限购能带来房价下降，采取观望态度，导致客户少之又少。”如果没有业绩，置业顾问只能拿微薄的底薪，因此很多人萌生去意。a
多套房源业主：惜售转租 租金上涨
一年前离开石市北漂的小蔡今年逃离北京回到石家庄，但她发现原来居住的一房一厅租金已经由550元/月涨到了700元/月，这让她惊呼房租大跃进。a
针对租赁市场出现了房租上涨的现象，中国房地产高级职业经理人罗晓标认为，因为本身限购之后，实际上持有多套房源的业主会产生一种惜售心理，这些房源就有可能会进入租赁市场，所以从政策效应来说，它既有推动租赁需求的作用，也有增加租赁房源的作用。a
政策因素让一些买房需求转变成为租赁需求，限购限贷政策使部分刚需买房计划落空，房屋租赁市场迎来了小阳春。石市房屋租金大多略有上涨，房屋出租者也成为间接受益者。
中低收入人群：保障性住房建设力度加大
2011 年商品住房供地总量中，需安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。严格住房建设用地出让管理，对土地竞买人的准入资格以及资金来源进行严格审查，加大闲置土地处置力度。今年各地保障房建设的力度加大，这将改变住房市场未来的供应模式。限购令在一定程度上为保障房建设争取时间和空间。
对中低收入人群来说，这是一个福音。未来中低收入人群应该可以更多通过政府提供的各类保障性住房来解决自己的居住问题。限购令主要是调整人们对于未来市场发展、市场走势的预期，改变过去房地产市场的一些观念，从而引导市场更加理性、健康地发展。
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